El año pasado, María de Sevilla facturó 42.000 euros con su piso en el centro. Pagó 11.800 euros entre IRPF e IVA. Su vecino Juan, con un piso idéntico en el mismo edificio y los mismos ingresos, pagó 7.200 euros. La diferencia no es magia negra ni un gestor más listo. Es entender qué régimen fiscal te conviene antes de empezar.
La mayoría de propietarios se meten en el alquiler turístico sin calcular el impacto fiscal. Abren el calendario, suben las fotos, publican el anuncio y cuando llega la primera declaración trimestral se dan cuenta de que algo no cuadra. El IVA que no habías previsto. El IRPF que te sale más alto de lo esperado. Los gastos que no puedes deducir porque no guardaste las facturas correctas.
Después de 21 apartamentos y miles de declaraciones, te voy a explicar exactamente cómo funcionan los impuestos del alquiler turístico en España. No la teoría de manual. Lo que pasa de verdad cuando gestionas propiedades, presentas declaraciones y discutes con Hacienda.
El error que comete el 80% al empezar
El error más caro es pensar que el alquiler turístico tributa como el residencial. No es lo mismo alquilar por meses a un inquilino con contrato que alquilar por días a turistas. Hacienda lo ve diferente, lo trata diferente y lo grava diferente. Si no entiendes esto desde el principio, vas a pagar de más o vas a tener problemas.
Carmen tenía un apartamento en Valencia que alquilaba por 900 euros al mes. Rendimiento capital inmobiliario, declaración anual, deducciones del 60% si el inquilino era menor de 35 años. Decidió pasarse al turístico porque podía sacar 80 euros la noche. Siguió declarando igual. Error. El alquiler turístico es actividad económica. Necesitas alta en IAE, declaraciones trimestrales de IVA, y las deducciones funcionan completamente diferente.
El segundo error gordo es no entender que tienes dos opciones fiscales completamente distintas. Puedes tributar como rendimiento del capital inmobiliario o como actividad económica. La diferencia no son cuatro euros. Estamos hablando de miles de euros al año en la misma propiedad con los mismos ingresos. La elección depende de si cumples o no los requisitos de actividad económica.
¿Cuáles son esos requisitos? Necesitas al menos una persona contratada a jornada completa y un local afecto a la actividad. Si no cumples ambos, eres rendimiento del capital inmobiliario. Si los cumples, eres actividad económica. Parece simple pero aquí es donde la gente se lía. Contratar a tu primo dos horas para limpiar no cuenta. El salón de tu casa no es un local afecto. Tiene que ser real, demostrable y exclusivo para la actividad.
El tercer error es mezclar gastos personales con gastos del alquiler. Hacienda no es tonta. Si deduces la compra del sofá nuevo como gasto del apartamento turístico pero resulta que el sofá está en tu casa, te van a crujir. Los gastos deducibles tienen que ser exclusivos de la actividad, estar justificados con factura a tu nombre o al de la sociedad si operas con una, y tener sentido. La Play Station no es un gasto necesario para el alquiler turístico, por mucho que algunos huéspedes la valoren.
IRPF: cuánto pagas realmente y cómo calcularlo
El IRPF del alquiler turístico funciona diferente según tributes como rendimiento del capital o como actividad económica. Vamos con el primer caso, que es el más común. Si no tienes empleado ni local, tus ingresos del alquiler turístico son rendimiento del capital inmobiliario. Se suman a tu base imponible general y tributan según tu tipo marginal.
Pongamos a Roberto, ingeniero en Madrid con 45.000 euros de salario. Tiene un apartamento en Malasaña que alquila 180 días al año a 90 euros la noche media. Ingresos brutos: 16.200 euros. Como rendimiento del capital puede deducir: IBI (1.200 euros), comunidad (1.800 euros), seguro hogar (400 euros), intereses hipoteca si la tiene (pongamos 2.000 euros), amortización del inmueble al 3% anual del valor catastral excluido el suelo (pongamos 3.000 euros sobre 100.000 de construcción), gastos de reparación y conservación (cambiemos 1.000 euros en mantenimiento). Total gastos deducibles: 9.400 euros.
Rendimiento neto: 16.200 – 9.400 = 6.800 euros. Este rendimiento se suma a sus 45.000 de salario. Total base imponible: 51.800 euros. Con esa base, la parte alta de esos ingresos tributa a un tipo marginal que ronda el 37% sumando el tramo estatal y el autonómico (el porcentaje exacto cambia según tu comunidad autónoma). Redondeando, por esos 6.800 euros de alquiler paga del orden de 2.400 euros de IRPF. Ojo: es un ejemplo para que veas el mecanismo, no tu liquidación — el tipo exacto depende de tu comunidad y del resto de tu declaración.
Ahora veamos qué pasa si Roberto cumple los requisitos de actividad económica. Tiene una empleada a jornada completa para gestionar check-ins y limpiezas, y un pequeño local donde guarda suministros y recibe a huéspedes. Ahora puede deducir muchos más gastos: el salario y seguros sociales de la empleada (14.000 euros año con el SMI), el alquiler del local (3.600 euros), suministros del apartamento al 100% en lugar de prorratear (1.200 euros), publicidad en plataformas (500 euros), gestoría (600 euros), material de limpieza y amenities (800 euros).
Total gastos como actividad económica: 30.100 euros. Con ingresos de 16.200 euros, tiene pérdidas de 13.900 euros. Esas pérdidas se compensan con sus rendimientos del trabajo. Su base imponible baja de 45.000 a 31.100 euros. Pasa de pagar 8.700 euros de IRPF por su salario a pagar 5.500 euros. Se ahorra 3.200 euros. Pero ojo, está pagando 14.000 a una empleada. Solo compensa si de verdad necesitas esa estructura o si tienes varios apartamentos.
Un detalle importante sobre la amortización. Solo puedes amortizar la parte del inmueble que corresponde a construcción, no el suelo. El porcentaje varía según el municipio pero suele estar entre el 30% y el 70% del valor catastral. Si tu piso tiene un valor catastral de 150.000 euros y el 60% es construcción, amortizas sobre 90.000 euros. Al 3% anual son 2.700 euros que restas de tus ingresos.
IVA: la pesadilla trimestral que nadie te explica bien
El IVA es donde más propietarios se lían — y donde más gente cobra o paga lo que no debe. Empecemos por la regla que casi nadie te dice clara: el alquiler turístico normal, sin servicios de hotel, está EXENTO de IVA (artículo 20.Uno.23 de la Ley del IVA). Si solo entregas las llaves (o un código), limpias a la entrada y a la salida y no ofreces servicios propios de un hotel, no repercutes IVA al huésped y no presentas modelo 303 por esos ingresos. La otra cara de la moneda: tampoco puedes deducir el IVA de tus gastos. Es la situación de la mayoría de los pisos turísticos tipo Airbnb.
¿Cuándo SÍ llevas IVA, y al 10%? Solo cuando prestas servicios propios de la industria hotelera durante la estancia: recepción o atención permanente, limpieza y cambio de ropa mientras el huésped está alojado, desayuno o comidas. La limpieza de entrada y salida no cuenta — eso lo hace todo el mundo y sigue siendo alquiler exento. Si das esos servicios de hotel, entonces repercutes un 10%: cobras 100 euros por noche, 90,91 son base imponible y 9,09 son IVA. Ese IVA lo ingresas cada trimestre con el modelo 303 (el IVA que cobras menos el IVA de tus gastos). Si estás en el caso exento, todo este bloque no va contigo — salta directo al IRPF.
Vamos con un ejemplo del caso con servicios (el que sí lleva IVA). Laura opera su piso casi como un mini-hotel: recepción, limpieza durante la estancia y desayuno. Alquila a 120 euros la noche y en el primer trimestre tuvo 60 noches ocupadas. Ingresos: 7.200 euros. IVA repercutido: 654,55 euros. En ese trimestre gastó: 300 euros en limpieza profesional (IVA 21%: 52,07 euros), 200 euros en lavandería industrial (IVA 21%: 34,71 euros), 150 euros en productos de acogida (IVA 21%: 26,03 euros), 500 euros en reparar el aire acondicionado (IVA 21%: 86,78 euros). Total IVA soportado: 199,59 euros.
Modelo 303 del trimestre: 654,55 – 199,59 = 454,96 euros a ingresar. Eso cada tres meses. Al año son casi 2.000 euros de IVA que tienes que tener previstos. Si no los apartas mes a mes, cuando llegue la declaración trimestral te va a doler.
Si estás en el caso con servicios (el que lleva IVA), el problema no es solo pagarlo: es la burocracia. Necesitas facturar con IVA desglosado a cada huésped. Si trabajas con plataformas como Airbnb o Booking, ellas emiten factura al cliente pero tú necesitas emitir factura a la plataforma. Si no lo haces, Hacienda puede considerar que no has justificado correctamente tus ingresos.
Otro lío, y este te afecta aunque tu alquiler esté exento: las comisiones de las plataformas extranjeras. Cuando Booking o Airbnb (empresas de otro país de la UE) te cobran su comisión, es una operación intracomunitaria y te toca aplicar la inversión del sujeto pasivo: autoliquidas ese IVA en el modelo 303 y declaras la operación en el modelo 349. Si se te olvida el 349, multa al canto. Por eso muchos propietarios exentos acaban presentando algún modelo de IVA igualmente — por las comisiones de las plataformas, no por sus ingresos.
| Concepto | Tipo IVA | Deducible | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Alojamiento turístico sin servicios de hotel | Exento | – | No repercutes IVA (ni lo deduces). La mayoría de los casos. |
| Alojamiento turístico con servicios de hotel | 10% | – | Se repercute al cliente |
| Limpieza profesional | 21% | Sí | Con factura a tu nombre |
| Suministros (luz, agua) | 21% | Parcial | Solo si es actividad económica |
| Comisiones plataformas | 21% | Sí | Ojo con inversión sujeto pasivo |
| Reparaciones | 21% | Sí | Mantenimiento, no mejoras |
| Muebles nuevos | 21% | No directo | Se amortiza en IRPF |
Lo que Hacienda no dice pero vigila
Hacienda tiene acceso a los datos de las plataformas. Desde 2021, Airbnb, Booking y las demás están obligadas a comunicar quién alquila qué y por cuánto. Si declaras 10.000 euros de ingresos pero Airbnb dice que has cobrado 25.000, te va a caer una paralela. No es una amenaza, es lo que está pasando. Conozco a cinco propietarios en Mallorca que han recibido requerimientos este año.
El truco de cobrar en efectivo parte de las reservas para no declararlo todo ya no funciona. Primero porque cada vez menos gente paga en efectivo. Segundo porque si tu ocupación en plataforma es del 40% y declaras esos ingresos, pero tu consumo de luz se dispara todos los meses, Hacienda suma dos y dos. Han cruzado datos de consumo eléctrico con declaraciones de alquiler turístico y están pillando a los listos.
Otro tema que vigilan mucho: la coherencia entre gastos e ingresos. Si declaras 15.000 euros de ingresos al año pero deduces 18.000 en gastos, van a mirarte con lupa. Los gastos tienen que ser proporcionales y tener sentido. No puedes gastarte 5.000 euros en amenities si solo alquilas 50 noches al año. Las matemáticas no cuadran.
La domiciliación fiscal del apartamento también es clave. Si vives en Madrid pero tienes un apartamento turístico en Málaga, tienes que presentar las declaraciones en Málaga. Mucha gente lo hace mal y presenta todo en su domicilio habitual. Error. El IVA se presenta donde está el inmueble. Si tienes apartamentos en varias provincias, tienes que presentar declaraciones en cada una.
Las inspecciones se están centrando en los que no declaran nada. Si tienes tu apartamento en Airbnb hace tres años y no has presentado ni una declaración, tienes todas las papeletas. Hacienda empieza por los casos fáciles. Una vez que te pillan, la sanción mínima es el 50% de lo no declarado, más intereses de demora. Si consideran que hay ocultación, puede llegar al 150%.
Gastos deducibles: qué sí y qué no (con ejemplos reales)
Los gastos deducibles dependen de si tributas como rendimiento del capital o como actividad económica. Como la mayoría tributa como rendimiento del capital, empiezo por ahí. Puedes deducir: todos los gastos necesarios para obtener los ingresos. Suena amplio pero Hacienda lo interpreta estricto.
Sí puedes deducir: IBI completo, comunidad de propietarios, seguro del hogar, intereses de la hipoteca (no la amortización del capital), gastos de reparación y conservación. Ojo con esto último. Reparar es arreglar algo que se ha roto. Mejorar es poner algo mejor de lo que había. Si cambias la bañera porque tenía una grieta, es reparación. Si pones una bañera de hidromasaje, es mejora y no es gasto deducible directo.
También puedes deducir: la amortización del inmueble al 3% anual sobre el valor de construcción, los gastos de formalización de la hipoteca prorrateados, las tasas municipales como basura o vado si las pagas tú, los honorarios de administración si contratas a alguien para gestionar el alquiler, las comisiones de las plataformas de reserva.
No puedes deducir como gasto directo: las obras de mejora (se amortizan), los muebles y electrodomésticos (se amortizan), los suministros si no eres actividad económica, tu tiempo de gestión si lo haces tú mismo, las multas o sanciones, el IVA soportado si no estás dado de alta como actividad económica.
Si tributas como actividad económica, la película cambia. Puedes deducir todo lo anterior más: los suministros al 100%, los gastos de publicidad, el material de oficina, los desplazamientos relacionados con la actividad, los gastos de limpieza, lavandería y amenities, el salario y seguros sociales de empleados, el alquiler del local si lo tienes.
Voy con un ejemplo concreto de cómo se calculan las amortizaciones. Pedro compró un apartamento en Alicante por 180.000 euros en 2019. Valor catastral: 120.000 euros, de los cuales el 65% es construcción según el recibo del IBI. Base de amortización: 78.000 euros. Al 3% anual puede deducir 2.340 euros. Si alquila 200 días al año, deduce 200/365 x 2.340 = 1.282 euros. El resto de días no genera ingresos así que no puede deducir.
Los muebles y electrodomésticos se amortizan en 10 años al 10% anual. Si gastas 5.000 euros amueblando el apartamento, deduces 500 euros al año durante 10 años. Pero solo la parte proporcional a los días alquilados. Si alquilas 180 días, deduces 180/365 x 500 = 247 euros ese año.
Cuándo compensa crear una sociedad
La pregunta del millón: ¿cuándo merece la pena montar una SL para el alquiler turístico? La respuesta corta: cuando los números lo justifiquen, no antes. La respuesta larga necesita calculadora.
Una SL tributa al 25% en el impuesto de sociedades (23% si facturas menos de un millón, 15% los dos primeros años). Parece menos que el IRPF, pero no es tan simple. Los beneficios que quedan en la sociedad tributan al 25%. Cuando los sacas como dividendo, tributas otra vez en tu IRPF entre el 19% y el 28%. Doble imposición.
Además, la SL tiene costes fijos: constitución (unos 600 euros), gestoría mensual (mínimo 100 euros), presentación de cuentas anuales, libros contables, más burocracia. Solo en gastos fijos son 1.800 euros al año mínimo. Si tu beneficio neto no supera los 10.000 euros, no compensa.
¿Cuándo sí compensa? Cuando tienes varios apartamentos, necesitas estructura (empleados, local), o cuando tus ingresos son tan altos que el tipo marginal del IRPF supera el 40%. También si quieres reinvertir los beneficios en más propiedades. Los beneficios que se quedan en la SL solo tributan una vez al 25%.
Ejemplo real. Marta tiene 4 apartamentos en Valencia. Factura 120.000 euros al año. Gastos operativos: 70.000 euros. Beneficio: 50.000 euros. Como persona física, sumado a su salario de 30.000 euros, pagaría más del 37% de IRPF sobre parte de esos beneficios. Como SL, paga el 23% de sociedades. Si deja 30.000 en la sociedad para comprar otro apartamento, se ahorra más de 4.000 euros en impuestos.
Otro momento en que compensa la SL: cuando quieres vender. Si vendes el apartamento como persona física, la ganancia tributa entre el 19% y el 28% en IRPF. Si vendes las participaciones de la SL que tiene el apartamento, puedes aplicar la exención por reinversión. Técnicamente complejo pero fiscalmente muy interesante si reinviertes en otra sociedad.
La SL también protege tu patrimonio personal. Si un huésped tiene un accidente y te demanda, responde la sociedad con su patrimonio, no tú con tu casa y tus ahorros. Es una barrera de protección que puede valer mucho más que el ahorro fiscal.
Errores que salen caros (con multas reales)
El error más caro que he visto: no darse de alta en IAE. Un propietario de Marbella, 3 años alquilando, 150.000 euros facturados, sin alta en IAE. Sanción: 7.500 euros por no darse de alta más 30.000 euros por no declarar IVA. Total con intereses: más de 40.000 euros. Le salió más caro la multa que lo que ganó el primer año.
Segundo error caro: deducir gastos sin factura. Una propietaria de Ibiza dedujo 12.000 euros en «reparaciones» sin poder justificar ni una factura. Todas pagadas en efectivo al «manitas» del pueblo. Hacienda no se lo tragó. Tuvo que devolver las deducciones de tres años más sanción del 50%. Total: 8.000 euros.
Tercer error: mezclar uso personal y alquiler sin prorratear. Si alquilas 180 días al año, solo puedes deducir el 49% de los gastos fijos (180/365). Un propietario de San Sebastián dedujo el 100% del IBI, seguro y comunidad durante 4 años. Inspeccionaron, vieron que pasaba los veranos en el piso, y le tocó devolver 6.000 euros más intereses.
Cuarto error: no declarar todos los ingresos. Con el intercambio de información entre países, Hacienda sabe lo que cobras en plataformas extranjeras. Un propietario de Palma declaraba solo las reservas de Airbnb España pero tenía el 60% de reservas de Airbnb Francia, Alemania y UK. Pensó que no se enterarían. Se enteraron. Paralela de 25.000 euros.
Quinto error: declarar en el sitio equivocado. Si tienes el apartamento en Barcelona pero vives en Madrid, el IVA se presenta en Barcelona. Un propietario estuvo 2 años presentando todo en Madrid. Técnicamente las declaraciones eran inválidas. Tuvo que volver a presentar todo, pagar intereses de demora y rezar para que no le sancionaran. Se libró por los pelos.
El error más tonto pero frecuente: no guardar los justificantes. Hacienda puede pedirte facturas de hace 4 años. Si no las tienes, no puedes justificar el gasto. Un consejo: escanea todo y guárdalo en la nube organizado por años. El día que te llegue un requerimiento, lo agradecerás.
Cómo optimizar (legalmente) tu factura fiscal
Optimizar no es evadir. Es pagar lo que toca, ni un euro más. Primera optimización: elige bien entre rendimiento del capital o actividad económica. Si tus gastos superan el 30% de los ingresos, estudia si te compensa dar el salto a actividad económica. Necesitas empleado y local, pero las deducciones adicionales pueden compensar.
Segunda optimización: aprovecha todas las deducciones. Mucha gente olvida deducir el seguro de hogar, los gastos de comunidad extraordinarios, o la parte proporcional de las obras de mejora del edificio. Todo suma. En un piso medio, las deducciones olvidadas pueden ser 1.000-2.000 euros al año.
Tercera optimización: planifica las obras. Si vas a reformar, hazlo en octubre-noviembre. ¿Por qué? Porque las facturas de diciembre las puedes deducir completas ese año aunque las obras terminen en enero. Es cash-flow fiscal. Adelantas deducciones y reduces la factura de IRPF de ese ejercicio.
Cuarta optimización: estudia el régimen de módulos si cumples requisitos. Para alquiler turístico rural o apartamentos turísticos, si no superas ciertos límites (1 empleado, 300.000 euros de ingresos), puedes acogerte a módulos. Pagas una cuota fija independiente de tus gastos reales. Si tus gastos son bajos, sale a cuenta.
Quinta optimización: contrata a tu cónyuge o hijos mayores si montas actividad económica. El salario es gasto deducible para la actividad y renta del trabajo para ellos con sus propias deducciones. Ojo, tiene que ser trabajo real y salario de mercado. Nada de pagar 3.000 euros a tu hijo por pasar la fregona una vez al mes.
Sexta optimización: sincroniza compras importantes con buenos trimestres. Si en verano facturas mucho y en invierno poco, concentra las compras con IVA deducible en el tercer trimestre. Compensas el IVA repercutido alto con IVA soportado y reduces el pago trimestral. Es gestión de tesorería fiscal.
La optimización definitiva es tener buenos registros desde el día uno. Un Excel con todos los ingresos y gastos, carpetas digitales con todas las facturas, calendario fiscal con las fechas de presentación. El desorden sale caro. Cuando tu gestor tiene que reconstruir un año entero de movimientos, te cobra el trabajo extra y tú pierdes deducciones por falta de justificantes.
El calendario fiscal que no te puedes saltar
Enero es el mes de la verdad. Tienes hasta el 20 para presentar el cuarto trimestre de IVA (modelo 303) y el resumen anual (modelo 390). Si eres actividad económica, también el pago fraccionado del IRPF (modelo 130). Si tienes empleados, el resumen anual de retenciones (modelo 190). Todo junto, el 20 de enero es el día con más carga fiscal del año.
Abril trae el primer trimestre de IVA y el arranque de la campaña de renta. Tienes hasta el 30 de junio para presentar el IRPF, pero si sale a devolver puedes presentar desde el 1 de abril. Mi consejo: si sale a pagar, espera a junio. Si sale a devolver, presenta en abril y recupera tu dinero cuanto antes.
Julio y octubre son los trimestres tranquilos. Solo IVA y pago fraccionado si corresponde. Pero octubre tiene trampa. El 31 es la fecha límite para comunicar a las plataformas tu NIF si quieres que no te retengan el 19% en las comisiones. Si no lo haces, Airbnb te retiene y luego tienes que reclamarlo en la renta.
Diciembre es mes de planificación. Revisa si te conviene adelantar gastos al año en curso o retrasarlos a enero. Si has tenido un año muy bueno, igual te interesa adelantar la compra de muebles o hacer esa reforma pendiente. Si el año ha sido flojo, mejor espera a enero y compensas con los ingresos del año siguiente.
Un consejo de supervivencia: pon alarmas en el móvil 5 días antes de cada vencimiento. Las sanciones por presentar fuera de plazo van del 1% al 20% según lo que tardes. Una declaración de IVA de 500 euros presentada un mes tarde son 100 euros de sanción tonta.
El tema de los impuestos en alquiler turístico no es opcional. Puedes elegir muchas cosas en este negocio: las plataformas donde publicas, los precios que pones, el tipo de huéspedes que aceptas. Pero los impuestos no son negociables. Hacienda tiene toda la información, cruza todos los datos y tarde o temprano llama a la puerta. Mejor tenerlo todo en orden desde el principio que pasarte tres años mirando atrás cada vez que ves un sobre de la Agencia Tributaria.
Este artículo es orientativo y no sustituye a tu asesor fiscal. Los tipos, tramos y deducciones cambian con cada reforma y según tu comunidad autónoma, y tu caso concreto (exención de IVA, régimen de IRPF, etc.) hay que confirmarlo con un gestor antes de decidir.