«Cobro reservas, pago facturas y no sé cuánto guardar para Hacienda». Si gastas todo lo que entra, los impuestos pueden dejarte sin dinero disponible.
La primera tarea es separar ingresos, gastos e impuestos. Después debes comprobar cómo se declara tu actividad y qué documentos necesitas guardar.
No pagas lo mismo en todos los casos. Influyen los servicios que prestas, quién explota el alojamiento y tu situación personal.
Un hotel pequeño, una casa rural y una vivienda alquilada sin servicios de hotel pueden tener obligaciones distintas. El nombre del anuncio no decide la tributación.
Esta guía te ayuda a preparar los datos y entender las cuentas. La declaración concreta debe revisarse con las normas del año y tu situación.
El primer error: empezar sin aclarar cómo vas a declarar
No elijas una forma de declarar solo porque parece pagar menos. Debe corresponder a la actividad que haces realmente.
En la renta, un alquiler turístico puede declararse como ingresos de un inmueble. También puede ser actividad económica cuando cumple las condiciones aplicables.
Tener reservas por días no lo convierte siempre en actividad económica. Los servicios que prestas y la organización real del trabajo importan.
En el arrendamiento de inmuebles, cuenta disponer de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa para su gestión. No se exige además un local exclusivo.
Si prestas servicios propios de hotel, la valoración de la actividad cambia. Explica al asesor qué haces durante la estancia, no solo antes y después.
No contrates a alguien solo para cambiar una casilla de la declaración. El trabajo debe existir y el gasto tiene que tener sentido.
También conviene separar tres cuestiones: cómo declaras en la renta, si cobras IVA y qué altas o comunicaciones necesitas. Una respuesta no resuelve automáticamente las otras.
El impuesto sobre actividades económicas y el alta fiscal tampoco son lo mismo que pagar una cuota de ese impuesto. Comprueba las obligaciones que te corresponden.
No apliques al alquiler turístico la reducción por vivienda habitual del inquilino. La referencia al 60 % no permite descontarlo de cualquier alquiler.
Que el huésped tenga menos de 35 años no convierte la estancia en alquiler de vivienda habitual. Debes atender al uso real y a los requisitos vigentes.
Por último, separa los gastos personales. Una factura de un mueble que usas en casa no pasa a ser del alojamiento por incluirla en una carpeta.
El impuesto sobre la renta: cómo preparar la cuenta
El IRPF es el impuesto sobre la renta de las personas físicas. Esta explicación se dirige a residentes fiscales en España. El IVA descrito se aplica en Península y Baleares. En un alquiler declarado como ingresos de un inmueble, partes de ingresos y gastos admitidos.
El resultado se incorpora a tu declaración junto con las demás rentas. No existe un porcentaje único para todos los propietarios.
Tu sueldo, otras rentas, circunstancias personales y comunidad autónoma pueden cambiar el resultado. Un tipo del 37 % no describe automáticamente tu caso.
Primero, reúne los ingresos del año. Incluye las reservas de todos los portales y las que recibes directamente. Revisa cancelaciones y devoluciones.
No copies solo las transferencias que llegan al banco. El portal puede haber descontado una comisión antes de pagarte.
Necesitas conocer el ingreso y el gasto por separado. Así podrás explicar por qué la suma de reservas no coincide con las transferencias.
Segundo, ordena los gastos. Reúne facturas, recibos y justificantes de pago. Relaciona cada gasto con el inmueble y el periodo correspondiente.
Tercero, separa los días de uso. Anota cuándo estuvo alquilado, cuándo lo usaste tú y cuándo quedó vacío. Esa información afecta a determinadas deducciones.
Cuarto, revisa el desgaste del inmueble. La deducción anual por ese desgaste se llama amortización. No equivale al dinero que devuelves del préstamo.
Para el inmueble, la referencia general es el 3 % sobre el mayor valor admitido entre coste de adquisición y valor catastral. Se excluye el suelo.
El coste de adquisición puede incluir gastos e impuestos de compra. No tomes siempre el valor catastral sin hacer la comparación necesaria.
Si solo alquilas una parte del año, revisa la proporción que corresponde. Los días vacíos pueden tener además efectos en tu declaración.
Si declaras una actividad económica, lleva los registros exigidos y revisa las reglas propias. Tener actividad no convierte todos los pagos en gastos deducibles.
El coste de un empleado debe incluir salario y cotizaciones reales. No uses 14.000 € como coste anual universal de una contratación a jornada completa.
Contratar puede ser necesario para atender el alojamiento, pero gastar más para pagar menos impuestos no implica ganar más dinero.
El IVA: cuándo se cobra y qué debes separar
El IVA es el impuesto que puede aparecer añadido al precio. Lo cobras cuando corresponde y después declaras la cantidad que debes ingresar.
Hasta el 30 de noviembre de 2026, el alquiler de vivienda turística sin servicios propios de hotel suele estar exento de IVA. Desde el 1 de diciembre de 2026, ciertos alquileres amueblados sin servicios de hotel tributan al 10 %. Afecta a estancias de hasta 30 noches para el mismo inquilino, salvo que sea la vivienda habitual del arrendador. Revisa cuándo nace la obligación del impuesto si cobras anticipos antes de esa fecha.
La limpieza entre huéspedes y la entrega de llaves no bastan por sí solas para convertirlo en un servicio de hotel.
Los servicios de hotel pueden cambiar los impuestos. Antes de añadirlos, comprueba que tu modalidad turística permite prestarlos.
Los alojamientos con servicios propios de hotel tributan al 10 %. Es un tipo reducido. La excepción de vivienda habitual no elimina ese impuesto si prestas servicios de hotel.
Si anuncias un precio final que incluye IVA, parte del cobro no es un ingreso propio. Debes separar esa cantidad en tus cuentas.
En el alquiler exento, el IVA de los gastos no se recupera por la vía habitual de ese impuesto. Puede formar parte del coste deducible cuando proceda.
En una actividad con derecho a deducción, revisa las facturas y la relación del gasto con ella. No basta con que el proveedor cobre IVA.
La factura debe corresponder al destinatario real del servicio. No tienes que facturar siempre al portal solo porque haya cobrado al viajero.
Comprueba quién contrata el alojamiento y qué papel cumple cada empresa. El portal puede ser intermediario, y su comisión es una operación distinta.
Revisa también las comisiones de empresas extranjeras. Pueden generar obligaciones de IVA aunque el alquiler esté exento. Mira el emisor y los datos de cada factura.
Según la operación, puede corresponder declarar el impuesto en España y presentar información de servicios entre países de la Unión Europea.
No des por hecho que todas las comisiones llevan el mismo tratamiento. Los modelos 303 y 349 no se presentan por el simple nombre del portal.
Pide que te indiquen qué declaración corresponde a tu caso y con qué frecuencia. Guarda esa instrucción junto con las facturas de comisiones.
| Concepto | IVA de referencia | ¿Se puede recuperar? | Qué comprobar |
|---|---|---|---|
| Alquiler sin servicios de hotel | Generalmente exento hasta el 30 de noviembre de 2026. Desde el 1 de diciembre, los alquileres amueblados de hasta 30 noches al mismo inquilino tributan al 10 %. Se exceptúa la vivienda habitual del arrendador. | No mientras la actividad esté exenta. Si tributa, revisa los requisitos para deducir. | Servicios realmente prestados y condiciones del alquiler |
| Alojamiento con servicios de hotel | 10 %, cuando corresponde | Gastos con derecho a deducción | Separar el impuesto incluido en el precio |
| Limpieza profesional | Habitualmente 21 % | Según el destino y el derecho a deducción | Factura correcta y trabajo relacionado con la actividad |
| Luz y agua | Consultar cada factura | Según uso y derecho a deducción | No aplicar un 21 % común a todos los suministros |
| Comisiones de portales | Según emisor y operación | Depende de la actividad | Revisar las facturas de empresas extranjeras |
| Reparaciones | Según el trabajo y sus condiciones | Si se cumplen los requisitos | Distinguir el IVA de la deducción en la renta |
| Muebles nuevos | Habitualmente 21 % | Según el derecho a deducción | En la renta, su coste puede repartirse entre varios años |
No uses esta tabla como permiso para recuperar todo el IVA. Sirve para identificar qué debe comprobarse en cada factura.
Qué datos debes poder explicar a Hacienda
Los portales pueden comunicar información sobre los alquileres. Tus registros deben explicar los ingresos, las devoluciones, las comisiones y los pagos recibidos.
Una diferencia no demuestra por sí sola que exista un incumplimiento. Puede deberse a fechas, comisiones o devoluciones, pero debes poder justificarla.
Si cobras una reserva en efectivo, también debes registrarla. La forma de cobro no decide si ese ingreso se declara.
Revisa que los gastos correspondan al alojamiento. Una factura correcta debe describir un trabajo o una compra real y vinculada a los ingresos.
Tener más gastos que ingresos no convierte automáticamente la declaración en incorrecta. Puede haber reparaciones o una mala temporada, pero las reglas y justificantes siguen contando.
Conserva también contratos, reservas y calendario de uso. Ayudan a explicar los días alquilados y la proporción aplicada a ciertos gastos.
No tienes que presentar una declaración de IVA por cada provincia solo porque tengas viviendas en varias. La administración competente depende de las reglas aplicables.
Vivir en Madrid y alquilar una vivienda en Málaga no obliga por sí solo a presentar ese impuesto en Málaga. Confirma tus datos fiscales.
Ante un requerimiento, lee qué ejercicio y documentos piden. Prepara la respuesta ordenada y guarda el justificante de presentación.
Las sanciones pueden depender del impuesto dejado de ingresar y de las circunstancias. Los porcentajes del 50 % al 150 % no describen cualquier error.
Tampoco se aplican sin más sobre todos los ingresos no declarados. Hay que distinguir cuota, intereses, recargos y sanción.
Qué gastos revisar y cómo justificarlos
En los ingresos de un inmueble, pueden restarse los gastos necesarios que cumplan los requisitos. No se trata de añadir todos los pagos del año.
Tributos, comunidad y seguro. Revisa los importes que pagas tú y la parte correspondiente al alquiler. No presupongas que siempre puedes restar el año completo.
Intereses del préstamo. Deben distinguirse del capital que devuelves. La cuota bancaria mezcla conceptos y no se descuenta entera como gasto.
Reparaciones y conservación. Arreglar una avería no es lo mismo que ampliar o mejorar el inmueble. Pide una descripción clara en la factura.
Los intereses y determinados gastos de reparación tienen límites propios. Si una cantidad no cabe en un ejercicio, revisa el tratamiento permitido.
Mejoras. Su coste puede formar parte del valor que se deduce a lo largo del tiempo. No se resta siempre de una sola vez.
Gestión, publicidad y comisiones. Pueden estar relacionadas con obtener el alquiler. Conserva las facturas y evita contar dos veces la misma comisión.
Suministros. Pueden ser deducibles cuando los paga el arrendador y corresponden al alquiler. No están prohibidos por el simple hecho de no declarar actividad económica.
Limpieza, lavandería y productos para la estancia. Guarda las facturas y relaciona los trabajos con las reservas o los periodos alquilados.
Muebles y electrodomésticos. Su coste suele repartirse según las reglas de desgaste admitidas. La referencia del 10 % requiere comprobar el supuesto aplicable.
Si deduces un 10 % anual del coste completo, el reparto dura 10 años. Ajusta la cuenta cuando corresponda por los días alquilados. No deduzcas además el precio completo. Anota cuándo se compró el mueble y cuándo empezó a utilizarse.
Tu propio tiempo. Puedes valorarlo para saber si el negocio compensa. Eso no lo convierte en una factura deducible a tu nombre.
Multas y sanciones. No las trates como un gasto ordinario por el hecho de haberlas pagado desde la cuenta del alojamiento.
Para repartir gastos por días, usa el calendario real. La cuenta 180 ÷ 365 da aproximadamente el 49,32 %, no el 100 %.
El uso personal necesita quedar separado. Guarda una anotación de esas fechas y revisa qué gastos requieren reparto y cuáles corresponden a trabajos concretos.
Si compartes la propiedad, revisa también quién declara cada parte. El ingreso recibido en una cuenta no resuelve por sí solo el reparto entre titulares.
Cuándo estudiar una sociedad
Una sociedad limitada tiene sus propias cuentas, impuestos y obligaciones. No existe un número de viviendas que la convierta siempre en la opción más barata.
Compara el coste completo de actuar como persona física y mediante sociedad. Incluye asesoría, contabilidad, trámites y cómo usarás el dinero que gane.
El 25 % es el tipo general del impuesto sobre sociedades. Hay tipos distintos según el ejercicio y las condiciones de la entidad.
No apliques un 23 % a toda empresa que facture menos de un millón de euros. Las reglas han cambiado y distinguen situaciones y ejercicios.
El 15 % de determinadas entidades nuevas tampoco se aplica a cualquier sociedad recién creada. Deben cumplirse los requisitos. Son dos ejercicios: el primero con una cantidad positiva sobre la que calcular el impuesto y el siguiente.
Además, una sociedad que solo mantiene patrimonio puede tener un tratamiento diferente. Aclarar su actividad real es parte de la comparación.
Si retiras dinero como dividendo, puede haber tributación personal adicional. No compares únicamente el impuesto que paga la empresa.
La referencia antigua del 19 % al 28 % no sirve como escala completa para todos los ejercicios. Comprueba la tarifa vigente.
Si reinviertes dinero dentro de la sociedad, calcula cuándo lo necesitarás para ti. Mantenerlo allí y retirarlo son decisiones con efectos distintos.
Un presupuesto de 600 € por constituirla y 100 € mensuales por gestionarla no es una tarifa universal. Pide qué trabajos incluye.
Tampoco uses 1.800 € como coste anual obligatorio. Puede haber trabajos adicionales, y la constitución no se repite cada año.
Con 10.000 € de beneficio, cualquier coste fijo pesa más que con ingresos altos. Aun así, hace falta calcular el caso completo.
Vender las participaciones tampoco asegura una exención por reinvertir. La venta del inmueble y la venta de la sociedad son operaciones distintas.
La responsabilidad limitada tiene excepciones. No prometas que una sociedad protege siempre todos tus bienes personales ante cualquier problema.
Errores que pueden costarte dinero
No revisar las altas. Confirma qué obligaciones tienes antes de empezar. No confundas una posible exención de cuota con no tener ninguna comunicación pendiente.
No existe una sanción fija de 7.500 € por cualquier falta de alta. Tampoco una de 30.000 € por cualquier declaración de IVA omitida.
Un total de 40.000 € no sirve para calcular tu riesgo sin conocer un expediente real. Comprueba el incumplimiento y su norma.
No tener facturas. Un pago al proveedor demuestra un movimiento de dinero, pero puede no justificar por sí solo todos los requisitos del gasto.
Si has anotado 12.000 € en reparaciones, necesitas explicar qué se hizo, dónde y cuándo. No esperes al requerimiento para pedir los documentos.
Una supuesta reclamación de 8.000 € no es la consecuencia fija de ese problema. Depende de los importes, los ejercicios y los hechos.
Restar todo aunque uses la vivienda. Separa el uso personal del alquiler. Una reclamación de 6.000 € citada sin expediente no sustituye esa comprobación.
Olvidar reservas de otro portal. Reúne todos los ingresos, incluidos los directos y los de empresas extranjeras. No declares solo una parte por comodidad.
Una reclamación de 25.000 € tampoco es una tarifa por ese error. La revisión parte de lo que debías declarar y de lo declarado.
Aplicar una regla territorial incorrecta. No repitas declaraciones en distintas provincias sin comprobar si corresponde. Consulta quién debe recibirlas según tu situación.
Perder justificantes. El plazo general de cuatro años no significa que puedas destruir cualquier documento al cumplirse. Algunos mantienen efectos en ejercicios posteriores.
Guarda especialmente compra, obras, muebles y cálculos de desgaste. Pueden seguir siendo necesarios cuando vendas o declares años posteriores.
Cómo revisar los impuestos sin gastar de más
Primero, describe tu actividad real. No puedes elegir libremente entre ingresos del inmueble y actividad económica. El porcentaje de gastos no decide por sí solo.
Tener gastos superiores al 30 % no te da automáticamente derecho a cambiar de categoría. Revisa servicios, personal y organización.
Segundo, busca gastos olvidados. Comprueba seguro, comunidad, intereses, comisiones y reparaciones. Un gasto admitido de 1.000 € o 2.000 € puede cambiar la cuenta.
Tercero, planifica las obras por necesidad. Una factura de diciembre no permite deducir siempre una obra completa ese año. Importan su naturaleza y las reglas aplicables.
Cuarto, comprueba el régimen de cálculo. No supongas que puedes pagar una cantidad fija por tener un alojamiento rural o pocos empleados.
La referencia de un empleado y 300.000 € de ingresos no demuestra por sí sola que puedas acogerte a ese régimen. Revisa la actividad exacta.
Quinto, justifica el trabajo de familiares. Debe ser real y cumplir las reglas laborales y fiscales. Un pago de 3.000 € no demuestra trabajo por sí mismo.
Sexto, compra cuando tenga sentido. Si puedes deducir IVA, la fecha afecta al periodo de declaración. Eso no convierte una compra innecesaria en ahorro.
Gastar dinero para reducir impuestos puede dejarte con menos dinero al final. Compara siempre el gasto con el ahorro fiscal posible.
Ordena ingresos, facturas y fechas durante el año. Reconstruirlos a última hora añade trabajo y dificulta encontrar los justificantes que faltan.
Acuerda con tu asesor cuándo entregas los datos y cuándo te avisará de los pagos. Así puedes reservar dinero sin esperar al último día.
Qué fechas debes llevar en el calendario
Apunta solo los modelos que te corresponden. Un calendario general contiene obligaciones de muchas actividades y no todas afectan a tu alojamiento.
Enero. Revisa el cuarto trimestre y los resúmenes anuales que procedan. No fijes el 20 de enero como vencimiento común de los modelos 303, 390, 130 y 190.
En enero de 2026, los modelos trimestrales 303 y 130 tuvieron plazo general hasta el día 30. Comprueba aparte las fechas para domiciliar pagos.
Abril. Revisa el primer trimestre y la campaña de renta. No des por hecho que la campaña empieza siempre el día 1.
Comprueba las fechas oficiales del año, incluido el 30 de junio cuando corresponda. Presentar antes no implica necesariamente cobrar una devolución inmediatamente.
Julio y octubre. Revisa las declaraciones periódicas que tengas asignadas. Comprueba también retenciones u otras obligaciones si tienes empleados o pagas determinados servicios.
No hay una regla general del 31 de octubre que obligue a Airbnb a retenerte un 19 % por no comunicar el número fiscal.
Responde a las peticiones de identificación del portal, pero no las confundas con un vencimiento tributario inventado.
Diciembre. Revisa gastos pendientes, facturas y pagos del año siguiente. No adelantes compras solo porque alguien prometa descontarlas enteras.
Un aviso cinco días antes puede ayudarte, pero prepara la documentación con más margen. Confirma siempre que la declaración se ha presentado.
Si presentas tarde, distingue recargo de sanción. La referencia del 1 % al 20 % no describe una escala general vigente para cualquier retraso.
En declaraciones voluntarias fuera de plazo pueden existir recargos según la demora. Un requerimiento previo cambia la situación que debe revisarse.
Una declaración de 500 € presentada un mes tarde no implica sin más una sanción de 100 €. No calcules el coste con esa regla.
Estas consultas gratuitas sirven como orientación inicial sobre el alojamiento.
Ejemplo con cifras redondas, inventado. Vendes 200 noches a 100 €. Los ingresos son 200 × 100 € = 20.000 €.
Suponemos que, tras revisar justificantes y reglas, puedes restar 8.000 € de gastos. El resultado sería 20.000 € − 8.000 € = 12.000 €.
Para explicar la cuenta, usamos un 30 % supuesto sobre ese resultado. No es un tipo fiscal que debas aplicar a tu declaración.
El impuesto supuesto sería 12.000 € × 30 % = 3.600 €. Quedarían 12.000 € − 3.600 € = 8.400 €.
Si olvidas 2.000 € de gastos admitidos, declararías 12.000 € + 2.000 € = 14.000 €. Con ese mismo supuesto pagarías 14.000 € × 30 % = 4.200 €.
La diferencia sería 4.200 € − 3.600 € = 600 €. El ejemplo muestra por qué conviene ordenar los justificantes.
Ahora imagina que gastas otros 2.000 € innecesarios pero deducibles. El resultado baja a 12.000 € − 2.000 € = 10.000 €.
El impuesto supuesto sería 10.000 € × 30 % = 3.000 €. Te quedarían 10.000 € − 3.000 € = 7.000 €.
Son 8.400 € − 7.000 € = 1.400 € menos disponibles. Pagar menos impuesto no ha compensado el gasto innecesario.
Ejemplo de desgaste con cifras redondas, inventado. Una base de construcción admitida de 100.000 € permite calcular 100.000 € × 3 % = 3.000 € anuales.
Después debe ajustarse el importe al periodo que corresponda. No incluye el valor del suelo ni significa que hayas pagado esa cantidad ese año.
Para muebles, suponemos que procede un 10 % sobre 10.000 €. La cuenta anual sería 10.000 € × 10 % = 1.000 €, antes del ajuste que corresponda.
Ejemplo de IVA con cifras redondas, inventado. Un servicio sujeto al 10 % tiene una base de 1.000 €.
El impuesto es 1.000 € × 10 % = 100 €. El precio final sería 1.000 € + 100 € = 1.100 €.
En otro supuesto, cobras 50 noches a 110 € finales. El cobro es 50 × 110 € = 5.500 €.
La base es 5.500 € ÷ 1,10 = 5.000 €. El impuesto cobrado es 5.500 € − 5.000 € = 500 €.
Suponemos gastos con base de 1.000 € y un 21 % de IVA deducible. El impuesto de esos gastos es 1.000 € × 21 % = 210 €.
La factura suma 1.000 € + 210 € = 1.210 €. Sin otros ajustes, el importe a ingresar sería 500 € − 210 € = 290 €.
Esta cuenta solo vale para el supuesto descrito, con derecho a deducción. No se traslada sin más a un alquiler exento.
Ejemplo de sociedad con cifras redondas, inventado. Suponemos una base de 20.000 € y que corresponde el tipo general del 25 %.
El impuesto sería 20.000 € × 25 % = 5.000 €. Dentro de la sociedad quedarían 20.000 € − 5.000 € = 15.000 €.
Eso no significa que puedas retirar los 15.000 € sin otras consecuencias fiscales. La comparación personal requiere añadir cómo recibes ese dinero.