Veo propietarios en Palma pagando 40.000€ por una ETV60 cuando podrían operar perfectamente con una ETVPL. O peor: comprando pisos con ETV básica sin entender que tienen 60 días al año como tope. La diferencia entre tipos de licencia en Mallorca no es solo burocracia. Es la diferencia entre ganar 50.000€ al año o 15.000€ con el mismo piso.
El problema no es la normativa en sí. El problema es que nadie te explica qué implica cada tipo de licencia hasta que ya has comprado. Y entonces descubres que tu ETV básica no te permite alquilar en agosto. O que tu ETVPL te obliga a cambiar inquilinos cada 30 días. O que esa ETV60 que compraste tan cara tiene restricciones que nadie te contó.
Después de gestionar 21 apartamentos con diferentes tipos de licencia desde 2019, te voy a explicar exactamente qué puedes y qué no puedes hacer con cada una. Con números reales de facturación, ejemplos de calendarios y los trucos que usan los que saben para maximizar cada tipo de licencia.
Los tres tipos de licencia turística en Mallorca (y por qué importa cuál tienes)
En Mallorca existen tres tipos de licencia turística para viviendas: ETV básica, ETVPL y ETV60. No es una clasificación arbitraria. Cada una responde a una filosofía diferente de lo que el Govern considera «alquiler turístico responsable». Y cada una tiene implicaciones brutales en tu cuenta de resultados.
La ETV «a secas» es la de las viviendas unifamiliares: casas independientes, adosadas o pareadas. Permite alquiler turístico sin límite de días y la licencia suele ser indefinida. Es la más valiosa. El problema: conseguir una nueva es dificilísimo. Desde 2022 hay moratoria en toda la isla, y las plazas nuevas solo salen por la bolsa del Consell (CBAT) cuando abre convocatoria. Por esa escasez, las viviendas que ya tienen licencia se han disparado de precio.
La ETVPL es la Estancia Turística en Vivienda PLurifamiliar — ojo, «PL» es de plurifamiliar, no de «principal». Es la modalidad de los pisos dentro de un edificio. La licencia es temporal (se renueva, en general cada cinco años) y necesitas el acuerdo de la comunidad de propietarios. Y el dato clave de hoy: desde el Decreto-ley 4/2025 ya no se conceden plazas nuevas para pisos plurifamiliares (solo se salvan las casas adosadas o pareadas). Traducción: sacar una ETVPL nueva para un piso está, a día de hoy, prácticamente cerrado.
La ETV60 es la vía para el residente que quiere alquilar su vivienda principal (su casa habitual) cuando no la usa, con un tope de 60 días al año. Está pensada para redondear ingresos, no para montar un negocio a tiempo completo. Es la que todavía puede tramitar hoy mucha gente que vive en su piso, precisamente porque es la más limitada.
La diferencia práctica es brutal. Con una ETV sin límite de días, bien gestionada y en buena zona, puedes facturar 50.000-70.000€ al año. Con una ETV60 (60 días) tu tope realista son 15.000-20.000€. Misma vivienda, misma zona, misma calidad. Solo cambia la modalidad de licencia.
ETV completa: el santo grial del alquiler turístico (si la consigues)
Una ETV completa es lo que todo propietario quiere. Sin límites de días, sin restricciones de estancia, sin obligación de que sea tu vivienda habitual. Es el permiso para operar un negocio de alojamiento turístico real. Pero conseguir una nueva es imposible en el 90% de Mallorca desde 2018.
¿Dónde es algo menos imposible conseguir una ETV nueva? Sobre todo en unifamiliares de pueblos del interior con menos presión turística, y siempre pasando por la bolsa de plazas del Consell (CBAT) cuando abre convocatoria — no es un simple trámite de ayuntamiento. El problema es obvio: la demanda turística en esos pueblos es mínima comparada con la costa. Un propietario en Petra me contaba que su ETV le genera 12.000€ al año; esa misma casa con ETV en Palma facturaría 45.000€.
Si tienes una ETV completa, tienes oro. Los números lo demuestran. Carmen, con un piso de 3 habitaciones en Santa Catalina (Palma), factura consistentemente entre 65.000€ y 72.000€ al año. Ocupación media del 85%. Precio medio por noche: 220€ en temporada alta, 110€ en baja. Son 265 noches ocupadas al año de media.
El valor de mercado de un piso con ETV completa es entre un 40% y un 60% superior al mismo piso sin licencia. En zonas prime como Palma centro, la diferencia puede llegar al 100%. Un piso que valdría 400.000€ sin licencia se vende por 700.000€ con ETV. La licencia vale más que las reformas de lujo.
Pero cuidado: tener ETV completa no garantiza el éxito. He visto propietarios con ETV en primera línea de playa facturando menos que otros con ETVPL en Palma. La diferencia está en la gestión. Una ETV mal gestionada es un activo desperdiciado. Y con los precios actuales de compra, desperdiciar una ETV es quemar dinero.
La vía del residente: alquilar tu vivienda principal (ETV60)
La modalidad de vivienda principal (la ETV60) nació como solución salomónica: permitir que los residentes alquilen su casa habitual sin convertir barrios enteros en hoteles. La teoría suena razonable; la práctica tiene sus aristas. (No la confundas con la ETVPL de pisos plurifamiliares que vimos arriba: aquí hablamos de tu vivienda habitual, con tope de 60 días.)
Empecemos por las restricciones básicas. Si es tu única vivienda, máximo 60 días al año. Si tienes otra vivienda en Baleares (ojo: en Baleares, no vale un piso en Barcelona), puedes alquilar sin límite de días. Pero siempre con la restricción de 30 días máximos por huésped. Nada de alquileres de temporada de 2 meses.
Y aquí un aviso serio, porque circulan muchos «trucos» de empadronamiento para esquivar el tope de días. No los recomiendo: manipular el padrón para aparentar una vivienda principal que no lo es es fraude, el Govern cruza datos (suministros, padrón, plataformas) y las sanciones por falsear la residencia son muy gordas. Si tu casa no es de verdad tu vivienda habitual, no fuerces esa vía.
Los números del residente que lo trabaja bien sorprenden. Pedro, con un ático en La Lonja, factura 35.000€ al año, pero no con licencia turística: alquila a nómadas digitales por periodos de 25-30 días. Precio medio: 2.800€/mes. Al ser estancias largas se sale del alquiler turístico y entra en el de temporada (LAU), que no necesita licencia. Menos trabajo que el corto plazo y sin el tope de días.
La tabla siguiente compara dos escenarios del residente en Palma: alquilar la vivienda principal 60 días, o irse a media estancia:
| Concepto | Vivienda principal · 60 días (Santa Catalina) | Media estancia · 25-30 días/huésped (La Lonja) |
|---|---|---|
| Días alquilados/año | 60 días | 285 días |
| Precio medio/noche | 250€ (solo verano) | 95€ (anual) |
| Ingresos brutos | 15.000€ | 27.075€ |
| Gastos gestión | 2.250€ (15%) | 5.415€ (20%) |
| Beneficio neto | 12.750€ | 21.660€ |
El problema de la ETVPL no son solo los límites. Es la complejidad de cumplirlos. El Govern puede pedirte pruebas de que es tu vivienda principal: facturas de suministros, certificado de empadronamiento, incluso fotos que demuestren que vives allí. Conozco casos de multas de 40.000€ por no poder demostrar la residencia habitual.
ETV60: la licencia zombie que nadie entiende
Las ETV60 son el resultado de la chapuza normativa de 2017. Son licencias ETV completas que se limitaron a 60 días por decisión administrativa. No son ETVPL, aunque tengan el mismo límite temporal. La diferencia parece técnica pero tiene implicaciones brutales.
Primero, una ETV60 no requiere que sea tu vivienda principal. Puedes tener 10 propiedades con ETV60 si quieres (y si encuentras quien te las venda). Segundo, no hay límite de 30 días por huésped. Puedes alquilar los 60 días seguidos al mismo cliente si te interesa.
El problema es el valor de mercado. María compró un piso en Portixol con ETV60 por 480.000€ pensando que era una ganga respecto a los 650.000€ que pedían por uno con ETV completa. La realidad: factura 18.000€ al año, apenas 3.000€ más que si tuviera ETVPL. Pagó 170.000€ extra por ganar 3.000€ más al año. Tardaría 56 años en amortizar la diferencia.
Pero hay estrategias para maximizar una ETV60. Roberto en Puerto Portals lo tiene claro: «Solo alquilo 10 días en Semana Santa, 30 días en julio-agosto y 20 días en Navidad. 60 días a precio premium: 400-500€/noche. Facturo 25.000€ con 60 días». Su secreto: una villa de lujo que solo compite en el segmento ultra premium.
El cálculo para decidir si compensa una ETV60 es simple pero crucial. Precio extra respecto a sin licencia dividido por ingreso extra anual. Si el resultado es mayor de 15 años, no compensa. Ejemplo real: piso en Palma sin licencia 380.000€, con ETV60 460.000€. Diferencia: 80.000€. Ingreso extra anual: 15.000€. Años para amortizar: 5,3. En este caso sí compensa.
Cómo elegir (o cambiar) tu tipo de licencia
Si estás comprando, la decisión es simple: ETV completa si puedes pagarla, ETVPL si no. Las ETV60 solo compensan si la diferencia de precio es mínima o es una propiedad excepcional que puede cobrar precios premium en temporada alta.
Si ya tienes propiedad sin licencia, tus opciones son limitadas. Para un piso, la ETVPL nueva está prácticamente cerrada desde el Decreto-ley 4/2025. Para una vivienda unifamiliar donde vives, queda la vía de la vivienda principal (60 días). En ambos casos hace falta que la zona lo permita (zonificación del PIAT), plazas del CBAT cuando apliquen, y cumplir los requisitos técnicos: cédula de habitabilidad, seguro, etc.
El proceso, cuando la vía está abierta, es relativamente simple: presentas la documentación en el Consell, pagas las tasas (unos cientos de euros) y esperas respuesta. Si te deniegan por defectos formales, puedes subsanar. Si te deniegan por el fondo (la zona no lo permite, no hay plazas, o no acreditas la residencia en la modalidad de 60 días), recurrir rara vez funciona.
Si tienes una ETV60 y quieres más días, olvídate. No hay procedimiento para convertir ETV60 en ETV completa. Tu única opción es comprar otra propiedad o maximizar los ingresos de los 60 días que tienes. Algunos propietarios creativos alquilan por meses el resto del año, pero eso ya no es alquiler turístico.
Y no, no te recomiendo los apaños de padrón que circulan (empadronarte en otro pueblo para «ampliar» días). Además de ser fraude, el Consell cruza datos y las sanciones por falsear la residencia habitual son gordas. Si tu vivienda no es de verdad tu casa principal, esa vía no es para ti: es más sensato mirar comprar algo que ya tenga licencia sin límite.
Los errores que cuestan miles (y cómo evitarlos)
El error más caro es comprar sin entender qué licencia tienes. Juan pagó 520.000€ por un piso en Cala Major «con licencia turística». Descubrió después que era ETV60. Esperaba facturar 50.000€/año. Factura 16.000€. La diferencia de 34.000€ anuales significa que pagó unos 400.000€ de más por el piso. Error de principiante que le costará décadas recuperar.
Segundo error mortal: incumplir los límites de tu licencia. El Govern tiene sistemas automáticos que cruzan datos de plataformas. Si tienes una licencia de 60 días y apareces 120 días en Airbnb, te cae multa segura. Las multas por infracción muy grave llegan hasta 500.000€. He visto a propietarios perder la licencia permanentemente por reincidir.
Tercer error: no maximizar lo que tienes. Si tienes 60 días, úsalos en temporada alta. Si tienes ETVPL sin límite, no la infrautilices alquilando solo en verano. Si tienes ETV completa, no la gestiones como si fuera un alquiler de larga temporada. Cada licencia tiene su estrategia óptima.
Cuarto error: creer que puedes cambiar de licencia fácilmente. Las licencias en Mallorca son como los pisos antiguos: lo que hay es lo que hay. No hay upgrades. No hay conversiones. Si compras mal, te quedas con ello o vendes perdiendo dinero.
El truco para evitar estos errores es simple pero nadie lo hace: antes de comprar, calcula exactamente cuánto puedes facturar con esa licencia específica. No te fíes de «con licencia turística ganas X». Pregunta: ¿ETV completa o limitada? ¿Cuántos días? ¿Qué restricciones? Y sobre todo: pide ver el número de licencia y verifícalo en el registro oficial.
El futuro de las licencias (spoiler: no pinta bien)
La tendencia es clara: cada vez más restricciones. Ya se ha rebajado el techo de plazas de la isla (de 430.000 a unas 412.000) y el Decreto-ley 4/2025 ha cerrado los pisos plurifamiliares nuevos. Si en el futuro se endurece aún más, el valor de las ETV sin límite —que hoy vale oro por la escasez— podría moverse. Nadie tiene la bola de cristal, pero la dirección es hacia menos oferta, no más.
Las ETVPL probablemente se mantengan pero con más controles. Ya se habla de inspecciones físicas para verificar la vivienda principal. De obligar a estar empadronado mínimo 2 años antes. De limitar a una ETVPL por persona. Todo apunta a cerrar los agujeros legales actuales.
Mi predicción para los próximos 5 años: las ETV completas se limitarán por zonas (90-120 días en zonas saturadas, sin límite en rurales). Las ETVPL se endurecerán para evitar el fraude. Y surgirá algún tipo nuevo de licencia para estancias medias (1-6 meses) que ahora están en limbo legal.
Si estás pensando en comprar, hazlo ya o espera al próximo ciclo. Ahora mismo los precios están inflados por la escasez pero las restricciones futuras pueden desinflarlos. Si ya tienes licencia, maximiza los ingresos mientras puedas. Y si operas sin licencia, regularízate ya. Las multas van a ser cada vez más duras y frecuentes.
La realidad del negocio del alquiler turístico en Mallorca ha cambiado. Ya no es comprar un piso y forrarte alquilándolo. Es entender exactamente qué permite tu licencia, maximizar dentro de los límites legales, y prepararte para más restricciones. Los que entiendan esto ganarán dinero. Los que sigan operando como en 2015 acabarán multados o vendiendo con pérdidas.
Orientativo y no es asesoría legal. La normativa turística de Mallorca (PIAT, moratoria, Decreto-ley 4/2025, bolsa de plazas del CBAT) cambia a menudo; antes de comprar o tramitar, confirma la situación exacta de tu inmueble con el Consell de Mallorca o con tu gestor.
Preguntas frecuentes sobre los tipos de licencia (ETV)
¿Cuántos tipos de licencia turística hay en Mallorca?
Tres para viviendas: ETV básica, ETVPL y ETV60. Cada una permite cosas distintas y cambia mucho lo que puedes facturar.
¿Qué es la ETV básica?
La de las viviendas unifamiliares (casas independientes, adosadas o pareadas). Permite alquiler turístico sin límite de días y suele ser indefinida. Es la más valiosa — y la más difícil de conseguir nueva.
¿Qué es la ETVPL?
Estancia Turística en Vivienda PLurifamiliar — la «PL» es de plurifamiliar, no de «principal». Es la de los pisos dentro de un edificio, y es temporal (se renueva).
¿Qué es la ETV60?
La vía del residente: alquilar tu vivienda principal con un tope de 60 días al año.
¿Puedo conseguir una licencia nueva en Mallorca?
Es muy difícil. Desde 2022 hay moratoria en toda la isla, y las plazas nuevas solo salen por la bolsa del Consell (CBAT) cuando abre convocatoria. Por eso las viviendas que ya tienen licencia se han encarecido. Lo explicamos en la guía de la moratoria.
¿La ETVPL significa «vivienda principal»?
No, es la confusión más habitual: la «PL» es de PLurifamiliar (pisos en un edificio). La de vivienda principal del residente es la ETV60.