«Me venden una vivienda con licencia turística, pero no sé cuántos días puedo alquilarla ni cuánto dinero me quedará». Comprueba eso antes de pagar más.
La palabra «licencia» no cuenta toda la historia. Debes conocer la modalidad, las plazas, las fechas permitidas y las condiciones que siguen vigentes.
Una vivienda puede parecer barata si calculas ingresos de todo el año. La cuenta cambia mucho si solo puedes ofrecerla durante una parte.
También cambia si necesita obras, si hay gastos altos o si el permiso tiene condiciones pendientes. El precio de compra debe reflejar todo eso.
Los tres tipos de licencia y por qué afectan a tus cuentas
ETV identifica las estancias turísticas en viviendas. En la clasificación habitual de Mallorca, esta modalidad corresponde a viviendas unifamiliares.
ETVPL se refiere a viviendas plurifamiliares. Son viviendas dentro de un edificio o bajo determinadas condiciones de propiedad compartida. «PL» no significa vivienda principal.
ETV60 corresponde al alquiler turístico de la vivienda principal de su propietario. Tiene un máximo de 60 días al año y condiciones propias.
Estas modalidades se refieren a viviendas. No describen por sí solas los permisos de hoteles pequeños, agroturismos o edificios de apartamentos turísticos.
Antes de comparar ingresos, identifica la categoría exacta del alojamiento. Dos anuncios con fotos parecidas pueden tener permisos y obligaciones diferentes.
También distingue un permiso existente de una solicitud nueva. Que una vivienda vecina esté autorizada no demuestra que hoy puedas obtener lo mismo.
El Decreto-ley 4/2025 limita las nuevas altas de pisos turísticos. Tiene excepciones para adosados, pareados y vivienda principal. También para ciertas casas unifamiliares aisladas que comparten parcela con otras edificaciones. La excepción no concede plazas ni permisos.
No deduzcas la modalidad por el nombre comercial del inmueble. Pide el documento y comprueba que corresponde a esa dirección y a esas plazas.
Después prepara un calendario con las fechas realmente vendibles. Esa es la base para calcular ingresos, antes de mirar precios de otros alojamientos.
ETV: qué revisar en una vivienda unifamiliar
Una vivienda unifamiliar puede ofrecer más fechas que la modalidad de vivienda principal. Eso no significa que carezca de cualquier límite o condición.
Comprueba la inscripción, las plazas y las condiciones de la actividad. Revisa también las reglas de la zona y cualquier obligación pendiente.
Para una nueva actividad, no basta con presentar un papel en el ayuntamiento. Deben encajar la vivienda, la zona, las plazas y los requisitos aplicables.
La suspensión de nuevas plazas comenzó en 2022. En 2026 ha habido una convocatoria de la bolsa temporal del Consell. No convierte todas las viviendas en aptas.
Si estás comprando una vivienda ya autorizada, confirma qué cambios exige la venta. Pide que te expliquen quién debe comunicar el cambio de titular.
No tomes un anuncio de venta como prueba de que todo está resuelto. Pide documentos completos, no solo una foto del número turístico.
La licencia tampoco asegura vender muchas noches. Influyen la ubicación, el estado de la casa, las fotos, el precio y la atención al huésped.
Compara viviendas de capacidad y calidad parecidas. Una casa de interior no tiene por qué vender al precio de una villa junto al mar.
Revisa ingresos cobrados y gastos justificados si el vendedor aporta cuentas. Separa las reservas futuras de las estancias ya realizadas y pagadas.
Si te dicen que la licencia aumenta mucho el valor, pide la cuenta que lo sostiene. Un porcentaje general no valora tu vivienda.
Incluye financiación, mantenimiento y tiempo de trabajo. Un ingreso alto puede dejar poco dinero si necesitas gastar mucho para conseguirlo.
ETV60: alquilar tu vivienda principal
Esta modalidad permite obtener ingresos con la vivienda donde resides habitualmente. El límite de 60 días no desaparece por tener otra vivienda.
Debes acreditar que es tu vivienda principal y cumplir las condiciones aplicables. El plazo general de autorización es de cinco años, con renovación condicionada.
La distribución se declara por meses completos. Los cambios se comunican en enero, mientras no exista otra norma que desarrolle esta regla.
Si necesitas usar la vivienda durante parte del periodo, descuéntalo al calcular las noches vendibles. No puedes contar dos veces los mismos días.
También incluye dónde vivirás mientras alquilas. Si necesitas pagar otro alojamiento, ese gasto reduce lo que te queda.
No cambies el padrón para aparentar una residencia que no existe. La documentación debe describir la situación real de la vivienda y de su propietario.
Una cifra de 40.000 € no es una multa fija por cualquier duda sobre residencia. La consecuencia depende de los hechos y de la norma aplicable.
El alquiler de temporada requiere una causa temporal real y acreditada. Desde el 8 de octubre de 2026, los nuevos contratos deben superar 31 días. El máximo general es de doce meses, salvo que persista la causa.
Una estancia de 25 o 30 días no deja de ser turística solo por su duración. Cada estancia turística en vivienda no puede superar 30 noches. Cambiar el nombre del contrato tampoco cambia su finalidad real.
Compara esas posibilidades únicamente cuando ambas sean legales para tu caso. No presentes una como forma de superar el límite de la otra.
Al final encontrarás una tabla para comparar ingresos y gastos. Sus cifras son inventadas y no describen rentas aseguradas en ningún barrio.
ETV60: errores al valorar una vivienda con este permiso
No es una licencia de todo el año que puedas ampliar por decisión propia. Tampoco permite acumular viviendas ajenas a tu residencia principal bajo esa modalidad.
Si el vendedor ofrece una ETV60, revisa cómo afecta la compra a las condiciones del permiso. No presupongas que podrás usarlo igual que él.
La pregunta económica es cuánto dinero adicional justifica pagar más por la vivienda. Para responder, necesitas gastos completos y fechas legalmente disponibles.
Calcula primero una previsión prudente de noches vendidas. Después resta limpieza, atención, comisiones, suministros y el resto de gastos necesarios.
Compara el resultado con una alternativa realista. No enfrentes todos los ingresos turísticos con cero ingresos si existe otra forma legal de alquilar.
La diferencia anual es la que permite valorar el precio adicional. Aun así, no recoge por sí sola todos los riesgos de una compra.
No existe un número de años que convierta cualquier operación en buena. Influyen tu dinero disponible, la financiación y el estado del inmueble.
Incluye reparaciones previsibles y periodos sin ingresos. Si la cuenta solo funciona con todas las noches vendidas al precio más alto, revisa tus supuestos.
Elige fechas según la demanda que puedas demostrar. Un evento puede atraer viajeros, pero no permite prometer que pagarán cualquier precio.
Cómo elegir o revisar tu modalidad
Primero, identifica la vivienda y su uso. Comprueba si es una casa, un piso o tu vivienda principal. Después revisa su situación documental.
Segundo, consulta la zona. Una modalidad permitida en una parte de Mallorca puede no ser viable en otra. Necesitas una respuesta para esa dirección.
Tercero, comprueba las plazas. Si necesitas adquirirlas, revisa la convocatoria y sus condiciones. No confundas presentar una solicitud con obtener las plazas.
Cuarto, revisa los requisitos. El seguro de responsabilidad civil es obligatorio. Si hay comunidad, debe cubrir también los daños que causen los huéspedes. Comprueba la habitabilidad y el acuerdo comunitario exigible.
Quinto, calcula ingresos con ese permiso. Usa las fechas y plazas autorizadas. Separa una previsión prudente de otra más favorable.
Sexto, comprueba el coste total. Añade compra, obras, trámites y gastos de funcionamiento. Pide presupuestos para las partidas que no conoces.
Si ya tienes una modalidad, consulta cualquier cambio antes de anunciar más días. No se amplía la autorización por cambiar el texto del anuncio.
Si te requieren corregir documentos, responde dentro del plazo indicado. Si el problema es que el uso no está permitido, una corrección formal no lo resuelve.
Guarda por escrito las respuestas importantes. Así podrás comparar lo que te ofrecen con lo que puedes hacer realmente.
Errores que pueden encarecer la compra
Comprar sin leer el permiso. No basta con preguntar si «tiene licencia». Debes saber qué permite y qué obligaciones tendrás después.
Calcular más días de los autorizados. Una previsión económica no puede depender de superar el límite. Revisa el calendario antes de aceptar reservas.
El régimen sancionador contempla importes que pueden llegar a 500.000 €. Eso no significa que cualquier error reciba esa cantidad.
La finalidad de revisar los documentos es evitar una mala decisión, no asustarte con la cifra más alta. Atiende a las condiciones concretas del inmueble.
Desaprovechar fechas disponibles. Si puedes vender una temporada, prepara el anuncio y los precios con tiempo. Abrir tarde puede reducir tus opciones.
Dar por hecho un cambio de modalidad. No compres contando con una ampliación que nadie ha confirmado. Calcula con el permiso existente.
Confundir ingresos con beneficio. Un alojamiento puede cobrar mucho y dejar poco. Pide gastos, facturas y trabajo necesario para mantener esas ventas.
Antes de firmar, compara la dirección y las plazas del documento con la vivienda que visitas. Una ampliación física no amplía el permiso turístico.
Qué tener en cuenta sobre cambios futuros
Las normas y las convocatorias pueden cambiar. No bases una compra en el anuncio de una futura ampliación ni en la promesa de que habrá menos competencia.
Se anunció una propuesta para bajar el techo de 430.000 a unas 412.000 plazas. Ese anuncio no acredita su aprobación ni la disponibilidad para tu vivienda.
Comprueba el acuerdo vigente y la convocatoria concreta. Una cifra general de Mallorca no responde si tu inmueble puede iniciar la actividad.
También evita tratar rumores como requisitos. Que se hable de dos años de residencia previa no prueba que esa condición se aplique a tu expediente.
Lo mismo ocurre con posibles límites futuros de 90 o 120 días. Una previsión no es una norma aprobada.
Prepara una cuenta que soporte menos noches o más gastos. Eso ayuda a decidir cuánto puedes pagar sin depender del escenario más favorable.
No hay una fecha universal para comprar bien. La decisión depende del inmueble, sus documentos, su precio y tus cuentas.
Preguntas frecuentes sobre estas licencias
¿Cuántas modalidades se distinguen aquí?
Tres: ETV, ETVPL y ETV60. Sirven para entender diferencias entre viviendas, pero debes revisar las condiciones del expediente concreto.
¿Qué es la ETV de una vivienda unifamiliar?
Es la modalidad habitual de casas unifamiliares destinadas a estancias turísticas. No tiene el límite propio de 60 días de la vivienda principal.
Eso no elimina otras condiciones de la autorización o de la zona.
¿Qué significa ETVPL?
Se refiere a viviendas dentro de edificios con varias viviendas. El plazo general es de cinco años. La renovación exige seguir cumpliendo las condiciones aplicables.
¿Qué significa ETV60?
Es la modalidad de vivienda principal del propietario, con un máximo de 60 días al año. Debes cumplir sus condiciones y acreditar la residencia.
¿Puedo conseguir una licencia nueva?
Depende de la vivienda, la zona, las plazas y los requisitos. La guía de la moratoria explica qué revisar.
¿ETVPL significa vivienda principal?
No. Significa vivienda plurifamiliar. La modalidad vinculada a la vivienda principal y al límite de 60 días es ETV60.
Estas consultas gratuitas sirven como orientación inicial sobre el alojamiento.
Ejemplo con cifras redondas, inventado. Compara dos alternativas que previamente has confirmado como legales. Una permite alquilar 60 noches; la otra responde a necesidades temporales reales.
| Concepto | Vivienda principal: ejemplo de 60 noches | Alquiler temporal: ejemplo de 10 meses |
|---|---|---|
| Tiempo alquilado | 60 noches | 10 meses con causa temporal real |
| Precio supuesto | 200 € por noche | 1.200 € por mes |
| Ingresos | 60 × 200 € = 12.000 € | 10 × 1.200 € = 12.000 € |
| Gasto de gestión supuesto | 12.000 € × 15 % = 1.800 € | 12.000 € × 20 % = 2.400 € |
| Resto antes de otros gastos e impuestos | 12.000 € − 1.800 € = 10.200 € | 12.000 € − 2.400 € = 9.600 € |
Los porcentajes son supuestos de este ejemplo, no una oferta de servicio. La diferencia inicial sería 10.200 € − 9.600 € = 600 €.
Faltan limpieza, suministros, mantenimiento, impuestos y cualquier alojamiento que necesites mientras alquilas tu casa. Por eso, la última fila no es beneficio neto.
Si solo vendes 40 noches, cobrarías 40 × 200 € = 8.000 €. Con el mismo gasto supuesto, pagarías 8.000 € × 15 % = 1.200 €.
Quedarían 8.000 € − 1.200 € = 6.800 € antes de otros gastos. Son 10.200 € − 6.800 € = 3.400 € menos.
Otro ejemplo con cifras redondas, inventado. Una opción cuesta 400.000 € y otra 320.000 €. La diferencia es 400.000 € − 320.000 € = 80.000 €.
Si la primera deja 10.000 € adicionales al año, la cuenta simple sería 80.000 € ÷ 10.000 € = 8 años.
Si solo deja 5.000 € adicionales, sería 80.000 € ÷ 5.000 € = 16 años. Faltan financiación, impuestos de compra y cambios futuros.
Esta comparación ayuda a revisar el precio pedido. No demuestra por sí sola que debas comprar ni que esos ingresos vayan a producirse.