«Tengo una vivienda sin licencia y no sé cómo sacarle ingresos». Antes de comprar, reformar o esperar otra convocatoria, comprueba qué opciones son legales.
La respuesta depende de esa vivienda, su zona y el uso que quieres darle. El nombre del municipio no resuelve todas esas preguntas.
También necesitas una cuenta completa. Una opción que cobra más puede dejar menos dinero si exige una compra cara, obras o muchos gastos.
No hay un atajo que sirva para todos. Sí puedes ordenar las comprobaciones y comparar las alternativas que encajan en tu caso.
Qué debes comprobar sobre las restricciones en Mallorca
Hay varias reglas que actúan a la vez. En Palma, comprueba su delimitación de zonas y el planeamiento vigente. Una regla general de Mallorca no resuelve cualquier parcela.
El Decreto-ley 3/2022 frenó nuevas plazas en febrero de 2022. Después se aprobaron otras medidas, incluido el Decreto-ley 4/2025.
La bolsa de plazas del Consell tiene convocatorias y condiciones propias. En marzo de 2026 hubo una convocatoria temporal para viviendas.
Eso no significa que cualquier piso pueda obtener licencia ni que la convocatoria siga abierta. Comprueba el plazo y las modalidades admitidas.
Las nuevas altas de pisos turísticos tienen restricciones específicas. Existen excepciones para adosados, pareados y vivienda principal. También para ciertas casas unifamiliares aisladas que comparten parcela con otras edificaciones. La excepción no concede plazas ni permisos.
No des por hecho que una vivienda sirve porque el anuncio la llama «casa». Comprueba su descripción y su situación en los documentos.
También distingue comprar una vivienda autorizada de iniciar una actividad nueva. El cambio de titular y la obtención de plazas son asuntos diferentes.
En Pollença, Palma, Santanyí o cualquier otro municipio, pide una respuesta para la dirección concreta. No te apoyes solo en lo que ocurre cerca.
Una baja de otra vivienda no significa que puedas ocupar su lugar. Debes comprobar el procedimiento de adjudicación y los requisitos vigentes.
La cifra de unas 412.000 plazas se anunció como propuesta de techo insular. No demuestra que el cambio esté aprobado ni que haya plazas disponibles.
Para decidir, necesitas saber si la zona admite el uso, si la vivienda cumple y si hay una vía de plazas aplicable.
Guarda esas respuestas antes de comprometer dinero. Una promesa verbal no te permite calcular con seguridad la actividad futura.
Errores frecuentes antes de invertir
Comprar esperando un cambio de normas. No sabes cuándo llegará ni qué permitirá. Haz las cuentas con el uso que puedes ejercer ahora.
Si la vivienda queda vacía, seguirán algunos gastos. Comunidad, mantenimiento y financiación pueden consumir el dinero reservado para ponerla en marcha.
Alquilar sin el permiso necesario. No incluyas ingresos de una actividad no autorizada para justificar una compra. El cálculo debe partir de una opción legal.
Las cifras de 40.000 € y 300.000 € no son sanciones fijas para cualquier vivienda. La consecuencia depende del incumplimiento y del régimen aplicable.
No necesitas calcular la multa máxima para tomar una decisión prudente. Necesitas comprobar el permiso antes de ofrecer la estancia.
Mirar solo el precio del inmueble. Añade impuestos, gastos de compra, obras y trámites. También cuenta el tiempo sin ingresos hasta poder empezar.
No apliques un 11 % de impuesto como si fuera universal. El tipo depende de la operación y de las condiciones que correspondan.
Tampoco uses un 1 % fijo para todos los gastos de notaría y registro. Pide una estimación adecuada a la compra concreta.
Confiar en contactos o promesas. Un conocido no sustituye una autorización ni una convocatoria. Pide la base escrita de cualquier solución que te propongan.
Si alguien promete ingresos muy altos, pregunta cuántas noches supone vender y qué gastos ha restado. Revisa también si ha incluido el trabajo diario.
Cinco alternativas que puedes estudiar
Estas opciones necesitan comprobación previa. Ninguna permite saltarse las condiciones de la vivienda. Compara solo las que sean viables en tu situación.
Opción 1: alquiler de temporada con una necesidad real.
Puede responder a un desplazamiento por trabajo, estudios u otra causa temporal. El contrato y la realidad del uso deben encajar.
Desde el 8 de octubre de 2026, los nuevos contratos temporales necesitan causa acreditada y más de 31 días. El máximo general es de doce meses, salvo que persista la causa.
El propietario debe acreditar la causa temporal y hacerla constar en el contrato. Los contratos anteriores conservan sus reglas hasta el plazo pactado. Al vencer, terminan sin prórroga. Si se renuevan, se aplican las nuevas reglas.
Después estudia quién necesita alojarse durante varios meses. Una mesa cómoda, buena conexión, armarios y una cocina equipada pueden importar mucho.
Pregunta por las necesidades reales antes de comprar muebles. No todos los trabajadores desplazados ni todos los estudiantes buscan lo mismo.
Calcula meses vacíos, suministros incluidos y mantenimiento. Cobrar una mensualidad más alta no compensa siempre una vivienda parada durante mucho tiempo.
Opción 2: comprar una vivienda con autorización existente.
Pide la inscripción y comprueba su vigencia, plazas y condiciones. Revisa qué debe comunicarse al cambiar de propietario y si existen limitaciones aplicables.
No supongas que cualquier autorización se transmite sin condiciones. Tampoco que puedas trasladarla a una vivienda distinta.
Compara el precio con inmuebles parecidos. Separa el valor de ubicación, tamaño y estado del posible valor de la actividad autorizada.
Si el vendedor aporta ingresos, pide el periodo y los gastos. Una cifra anual sin facturas o reservas realizadas no permite valorar el resultado.
Incluye el coste adicional de la compra. Después compáralo con el dinero anual adicional que esperas conservar, no con todos los ingresos brutos.
Opción 3: estudiar otra vivienda en una zona compatible.
No hay una lista de pueblos donde cualquier vivienda pueda iniciar actividad. Debes revisar la dirección, la modalidad y las plazas disponibles.
Una casa de interior puede tener una demanda distinta de un alojamiento de costa. Compara fechas, capacidad y servicios con viviendas similares.
No supongas que limpieza y mantenimiento serán siempre más baratos. Pide presupuestos y comprueba si hay personas disponibles cuando las necesites.
Calcula también tus desplazamientos. Si debes viajar para entregar llaves o resolver averías, ese tiempo y ese coste forman parte de la decisión.
Antes de vender una vivienda para comprar otra, confirma la viabilidad de la segunda. Cambiar de municipio no resuelve por sí solo el permiso.
Opción 4: estudiar un cambio de uso permitido.
Convertir un local o un edificio puede exigir proyecto, obras y autorizaciones. Consulta la viabilidad antes de encargar la reforma.
Que un local pueda convertirse en vivienda no significa que pueda destinarse a alquiler turístico. Son comprobaciones distintas.
Pide que separen proyecto, obras, trámites y gastos posteriores. Añade un margen para imprevistos y el dinero que dejas de cobrar durante la obra.
También valora qué ocurriría si una autorización no llega. No avances con gastos importantes basándote solo en una posibilidad sin confirmar.
Opción 5: contratar la explotación con una empresa.
Una empresa puede encargarse del alojamiento si el uso es legal y el contrato encaja. No puede prestar la licencia de un hotel a cualquier piso.
Antes de firmar, comprueba que la vivienda está incluida en las autorizaciones que correspondan. Pide una explicación escrita de esa situación.
Después revisa qué cobras y quién paga cada gasto. Distingue la cantidad fija, cualquier parte variable y las condiciones para cobrar ambas.
Lee la duración, las salidas del contrato y qué ocurre con daños o impagos. Un ingreso fijo pactado tampoco elimina todos los riesgos.
Si el mantenimiento corresponde a la empresa, define qué incluye. Cambiar una bombilla y sustituir una caldera no son el mismo gasto.
Qué revisar antes de elegir una opción
Primero, confirma el uso posible. Reúne las respuestas del Consell, del ayuntamiento y de quien revise los documentos del inmueble.
Formula consultas concretas: tipo de vivienda, dirección, plazas y uso previsto. Así reduces respuestas generales que no permiten decidir.
Segundo, compara datos de alquiler. Busca alojamientos parecidos y periodos comparables. No uses el precio de agosto para calcular todos los meses.
Tercero, pide gastos reales. Habla con proveedores y revisa presupuestos. Pregunta qué incluyen, con qué frecuencia cobran y qué trabajos quedan fuera.
Cuarto, adapta la vivienda solo a la opción elegida. Antes de gastar en muebles, confirma qué necesitan las personas que podrían alquilarla.
Una inversión de 2.000 € o 3.000 € en equipamiento debe tener una razón. No implica por sí sola que puedas cobrar más.
Si la opción necesita meses de preparación, calcula los gastos de espera. Compáralos con una alternativa legal que puedas iniciar antes.
No presupongas subidas anuales del valor de venta. Una vivienda con licencia también puede perder valor o tardar en venderse.
Prepara una opción prudente por si vendes menos noches o meses. Esa cuenta ayuda a saber cuánto dinero puedes comprometer.
Estas consultas gratuitas sirven como orientación inicial sobre el alojamiento.
La cuenta para comparar tus alternativas
Paso 1: suma toda la inversión. Incluye compra, impuestos, gastos, reforma, muebles y trámites. No cuentes solo el precio anunciado.
Ejemplo con cifras redondas, inventado. Compras por 250.000 €, calculas 30.000 € de gastos e impuestos y 20.000 € para preparar la vivienda.
La suma es 250.000 € + 30.000 € + 20.000 € = 300.000 €. Son supuestos, no tipos fiscales ni presupuestos oficiales.
Paso 2: calcula ingresos y gastos. Compara dos usos solo después de confirmar que ambos son legales para ese inmueble.
Ejemplo con cifras redondas, inventado. En una opción vendes 180 noches a 100 €. En la otra alquilas nueve meses a 1.500 €.
| Concepto | Actividad turística autorizada | Alquiler temporal con causa real |
|---|---|---|
| Precio supuesto | 100 € por noche | 1.500 € por mes |
| Tiempo vendido | 180 noches | 9 meses |
| Limpieza y otros gastos supuestos | 3.000 € | 2.000 €, incluida la gestión del ejemplo |
| Gestión supuesta | 18.000 € × 20 % = 3.600 € | Incluida en los 2.000 € anteriores |
| Desgaste de muebles | Revisar y presupuestar según uso | Revisar y presupuestar según uso |
| Resto antes de impuestos y otros costes | 18.000 € − 3.600 € − 3.000 € = 11.400 € | 13.500 € − 2.000 € = 11.500 € |
Los ingresos salen de 180 × 100 € = 18.000 € y 9 × 1.500 € = 13.500 €. La tabla no representa precios de mercado.
Paso 3: compara lo que queda con lo invertido. En el segundo supuesto, serían 11.500 € ÷ 300.000 € × 100 = 3,83 %, redondeado.
Faltan los costes que no hayas incluido, la financiación y los impuestos personales. No llames beneficio final a una cifra incompleta.
Paso 4: comprueba qué pasa si cambian los ingresos. Un mes vacío o una reparación pueden alterar mucho una diferencia pequeña entre alternativas.
Para valorar pagar más por una autorización, imagina otro ejemplo con cifras redondas. El precio adicional es 60.000 € y los demás costes adicionales son 10.000 €.
La suma es 60.000 € + 10.000 € = 70.000 €. Si conservas 7.000 € adicionales al año, la cuenta simple es 70.000 € ÷ 7.000 € = 10 años.
Si solo conservas 3.500 €, serían 70.000 € ÷ 3.500 € = 20 años. Esta cuenta no incluye financiación ni futuros cambios de valor.
Para una reforma, usa otro ejemplo con cifras redondas. Gastas 90.000 € y dejas de cobrar diez meses a 1.000 €.
El ingreso dejado de cobrar sería 10 × 1.000 € = 10.000 €. El coste total considerado sería 90.000 € + 10.000 € = 100.000 €.
Con 10.000 € adicionales al año, la cuenta simple sería 100.000 € ÷ 10.000 € = 10 años. No olvides el ingreso anterior al comparar.
Para un contrato con una empresa, imagina 900 € fijos al mes. La cuenta anual sería 900 € × 12 = 10.800 €.
Si pactas un 20 % sobre lo que supere 2.000 €, un mes con 3.000 € deja una base de 3.000 € − 2.000 € = 1.000 €.
La parte variable sería 1.000 € × 20 % = 200 €. Es otro ejemplo inventado: el contrato real debe definir ingresos, gastos y pagos.