Moratoria de licencias en Mallorca: qué opciones tienes

Estaba ayer con Carlos en su piso de Santa Catalina. Me enseñaba el WhatsApp: «Álvaro, acabo de firmar la compra pero me dicen que no puedo sacar licencia». 180.000 euros invertidos. Y ahora resulta que en Palma hay moratoria desde 2018.

No es el primero que me llama con este problema. La semana pasada fueron dos de Pollença. Antes del verano, una familia con tres pisos en Alcúdia que querían empezar con uno. Todos igual: compraron primero, preguntaron después.

La moratoria no es un «no» definitivo. Es un laberinto con salidas que la mayoría no conoce. Voy a explicarte exactamente qué opciones tienes, con números reales de propietarios que han encontrado la forma de rentabilizar.

El mapa real de la moratoria en Mallorca

Aquí hay que entender dos capas. La primera, la más antigua, son las restricciones municipales: en Palma empezó en julio de 2018, Calvià lleva desde 2015 con zonas saturadas, y así cada pueblo. Pero la segunda capa es la que lo cambió todo: desde febrero de 2022 hay una moratoria de plazas turísticas en toda Baleares (Decreto-ley 3/2022), y las licencias de vivienda las concede el Consell de Mallorca a nivel de isla, no solo tu ayuntamiento. Ya no basta con «buscar un pueblo sin moratoria».

Lo primero que debes entender: moratoria no significa prohibición total, pero sí que las plazas turísticas nuevas están congeladas. Para dar de alta una vivienda hoy necesitas plazas de la bolsa del Consell (el CBAT), que solo abre convocatorias limitadas. Y desde el Decreto-ley 4/2025, en pisos plurifamiliares ya no se dan plazas nuevas (se salvan las casas unifamiliares, adosadas o pareadas). Es decir: para un piso en bloque, la vía de licencia nueva está prácticamente cerrada en toda la isla, no solo en Palma.

En Pollença la cosa cambia. La moratoria es total para nuevas licencias, pero permite transmisiones. Si compras una propiedad que ya tenía licencia antes de 2022, puedes hacer el cambio de titular. El precio de estas propiedades se ha disparado: un piso con licencia vale entre 40.000 y 60.000 euros más que uno sin ella.

Santanyí aplica otro modelo. Tienen un cupo máximo por núcleo urbano. Cuando alguien da de baja una licencia, se abre hueco para una nueva. Hay lista de espera. Conozco propietarios que llevan dos años esperando. Otros que entraron en seis meses porque eligieron bien la zona.

Dicho esto, el detalle fino sí cambia por municipio: la zonificación, las transmisiones, los cupos locales. Un piso en Son Servera puede tener matices que no existen en Andratx. Pero no te confundas: por encima de todos está el techo de plazas de la isla y la bolsa del Consell. La diferencia entre municipios es de matiz, no de «aquí hay moratoria y aquí no».

Qué hacen mal el 80% de propietarios

El error número uno: comprar esperando que la moratoria se levante pronto. «En dos años seguro que cambia», me dicen. Llevan cinco años en Palma y no hay indicios de cambio. Es más, la tendencia es que más municipios se sumen, no que se relajen las restricciones.

Marina compró en Porto Cristo en 2021. Piso de tres habitaciones, primera línea, 290.000 euros. «Me dijeron que Manacor no tenía moratoria». Técnicamente cierto. Pero no le explicaron que en la zona costera el Consell no da autorizaciones. Lleva dos años con el piso cerrado, pagando comunidad, IBI y mantenimiento. Unos 8.000 euros anuales en gastos sin un euro de ingreso.

El segundo error: intentar atajos ilegales. «Lo alquilo sin licencia, total, ¿quién se va a enterar?». Se enteran. Las denuncias entre vecinos son constantes. Las plataformas colaboran con la administración. Y las multas empiezan en 40.000 euros. He visto expedientes de 300.000 euros por reincidencia.

El tercer error es no calcular el sobrecoste de las alternativas. Un piso con licencia en Pollença vale 50.000 euros más. Pero ese no es el único sobrecoste. Los impuestos de transmisión, los gastos de cambio de titular, las comisiones… El sobrecoste real puede llegar a 70.000 euros. Si tu piso vale 250.000, estamos hablando de un 28% más. ¿Lo recuperas con el alquiler extra? Hay que hacer números.

El cuarto error, y este duele: confiar en el «amigo que conoce a alguien en el ayuntamiento». No hay atajos administrativos. La moratoria es una decisión política publicada en boletín oficial. No hay manera legal de saltársela por contactos. He visto a propietarios perder meses y dinero persiguiendo fantasmas.

Las cinco alternativas legales que sí funcionan

Vamos a lo que realmente necesitas: opciones reales para rentabilizar con moratoria. Las he visto funcionar todas. Con números, con ejemplos concretos, con propietarios que están ingresando cada mes.

Opción 1: Alquiler de temporada (más de 31 días)

Es la alternativa más directa. No necesitas licencia turística para alquileres superiores a un mes. Pero ojo, no es tan simple como poner el anuncio y esperar. El mercado de media estancia tiene sus propias reglas.

Roberto tiene un piso de dos habitaciones en Son Armadams, Palma. Compró en 2020 sin poder sacar licencia. Empezó alquilando por meses a 1.200 euros. Ocupación del 40%. Hacía 5.760 euros al año. Cambió la estrategia: se especializó en trabajadores remotos, amueblado mejor el despacho, mejoró el wifi a fibra simétrica, puso monitores y silla ergonómica. Ahora cobra 1.800 euros al mes con ocupación del 75%. Ingresa 16.200 euros al año.

La clave está en entender quién alquila por meses. No son turistas. Son trabajadores desplazados, nómadas digitales, personas en transición. Necesitan cosas diferentes: lavadora grande, espacio de trabajo, cocina completa. Un turista no le da importancia a tener horno. Un inquilino de dos meses sí.

Los números del alquiler mensual:

La diferencia parece pequeña, pero sin licencia turística, esos 13.500 euros son infinitamente más que cero. Y los gastos operativos son mucho menores. Un inquilino mensual no necesita 15 juegos de sábanas ni limpieza cada tres días.

Opción 2: Comprar propiedad con licencia existente

En municipios con moratoria parcial como Pollença o Alcúdia, puedes comprar propiedades que ya tengan licencia. Se transmite con el cambio de titularidad. Pero los números son diferentes.

Ejemplo real: Sandra buscaba piso en Puerto Pollença. Sin licencia, encontraba apartamentos de dos habitaciones por 280.000 euros. Con licencia, el mismo piso costaba 340.000. Hizo este cálculo:

Sobrecoste: 60.000 euros
Impuesto transmisión sobre el extra (11%): 6.600 euros
Gastos cambio titular licencia: 1.200 euros
Total sobrecoste real: 67.800 euros

¿Merece la pena? Depende. Sandra calculó que la diferencia entre alquiler turístico y mensual en su zona era de 8.000 euros netos al año. Tardaría 8,5 años en recuperar el sobrecoste. Pero había otro factor: la demanda de pisos con licencia crece más rápido que la de pisos sin ella. La revalorización futura compensaba.

Compró. Primer año: ocupación del 65%, precio medio 95 euros/noche. Ingreso bruto: 22.538 euros. Después de gastos (limpieza, gestión, suministros, mantenimiento): 11.500 euros netos. Más que los 3.600 euros que habría sacado con alquiler mensual a 500 euros (descontando meses vacíos).

Opción 3: Zonas sin moratoria

Maticemos el título, porque «zonas sin moratoria» ya no existe como tal: el techo de plazas es de toda la isla. Lo que sí hay son municipios del interior con zonificación más permisiva para unifamiliares (Marratxí, Binissalem, Santa Maria del Camí, Sencelles…), donde es menos imposible conseguir plazas cuando el Consell abre convocatoria. Pero cuidado: sigues necesitando plazas de la bolsa (CBAT), no es un simple trámite de ayuntamiento, y en pisos plurifamiliares ni eso.

Tomeu tenía un piso en Palma sin opciones. Vendió y compró una casa unifamiliar en Binissalem. Misma inversión: 285.000 euros. Consiguió las plazas y la licencia (unos meses y varios miles de euros entre tasas, plazas y proyecto técnico) y empezó a alquilar en mayo de 2023. Ojo: lo logró porque era unifamiliar, en zona apta y con convocatoria de plazas abierta — no es automático.

Primer problema: Binissalem no es Palma. El precio por noche es menor. Donde en Palma cobraría 110 euros, en Binissalem cobra 75. La ocupación también es diferente. En verano llega al 85%, pero en invierno baja al 20%. Media anual: 52%.

Pero hay ventajas que no había calculado. El mantenimiento es más barato. La limpieza la hace una señora del pueblo por 40 euros, no 60 como en Palma. El jardín lo cuida el vecino por 50 euros al mes. Los huéspedes rompen menos cosas. El desgaste es menor.

Números reales del primer año:
Ocupación: 190 noches (52%)
Precio medio: 75 euros
Ingreso bruto: 14.250 euros
Gastos operativos (35%): 4.987 euros
Neto: 9.263 euros

Menos que los 16.000 que proyectaba en Palma, pero 9.263 euros reales frente a cero por la moratoria.

Opción 4: Cambio de uso en casos específicos

Esta opción es compleja y no vale para todos. Algunos municipios permiten, en casos muy concretos, cambiar el uso de local comercial a vivienda y luego tramitar licencia turística. O convertir edificios completos en hospedajes.

Miguel tenía un local comercial en planta baja en Sóller. 120 metros cuadrados que alquilaba como tienda por 800 euros al mes. Con el cambio de uso a vivienda y posterior licencia turística (Sóller no tiene moratoria para viviendas unifamiliares), invirtió 95.000 euros en la reforma.

El proceso duró 14 meses. Arquitecto, aparejador, licencia de obras, cambio de uso, nueva cédula de habitabilidad, licencia turística. Un calvario burocrático. Pero los números finales compensaron:

Inversión total: 95.000 euros
Tiempo sin ingresos: 14 meses (11.200 euros perdidos de alquiler)
Coste total proyecto: 106.200 euros

Ahora alquila una vivienda de 3 habitaciones que en temporada alta cobra 180 euros/noche. Ocupación media anual del 60%. Ingreso bruto anual: 39.420 euros. Después de gastos: 22.000 euros netos. Recupera la inversión en menos de 5 años.

Opción 5: Asociación con operadores hoteleros

La opción menos conocida pero que está creciendo. Algunos aparthoteles y operadores buscan propiedades para gestionar bajo su licencia. No es un alquiler turístico tradicional, es una cesión de gestión.

Carmen tiene dos pisos en Palmanova. Sin opción de licencia por la saturación de la zona. Un operador hotelero le propuso integrar sus pisos en su operativa. Ellos ponen la licencia (tienen cupo como establecimiento hotelero), la gestión, la comercialización. Carmen recibe un fijo mensual más variable por ocupación.

El contrato:
Fijo mensual: 900 euros por piso
Variable: 20% de la facturación por encima de 2.000 euros/mes
Duración: 5 años renovables
Mantenimiento: a cargo del operador
Suministros: a cargo de Carmen

En 2023, cada piso le generó:
Fijo: 10.800 euros
Variable: 3.200 euros
Total: 14.000 euros
Menos suministros: 12.500 euros netos

No es la rentabilidad del alquiler turístico directo, pero es estable, sin gestión y sin dolores de cabeza.

El cálculo exacto para decidir tu mejor opción

Cada opción tiene sus números. Voy a darte la fórmula exacta para calcular cuál te conviene. No es teoría, es el cálculo que hago con mis propiedades.

Paso 1: Calcula tu inversión real

Inversión total = Precio compra + Impuestos (11%) + Notaría y registro (1%) + Reforma/Mobiliario + Licencias/Proyectos

Ejemplo piso en zona con moratoria:
Precio: 250.000€
Impuestos: 27.500€
Notaría: 2.500€
Mobiliario: 15.000€
Total: 295.000€

Paso 2: Proyecta ingresos por opción

Para alquiler mensual:
Ingreso anual = Precio mes × 12 × Ocupación esperada

Ejemplo: 1.500€/mes × 12 × 0,75 = 13.500€

Para compra con licencia:
Añade el sobrecoste (40.000-60.000€) a la inversión
Ingreso anual = Precio noche × 365 × Ocupación × (1 – Comisiones)

Ejemplo: 100€/noche × 365 × 0,65 × 0,7 = 16.607€

Paso 3: Calcula el retorno real

ROI anual = (Ingresos netos anuales / Inversión total) × 100

Ejemplo alquiler mensual:
(13.500€ – 2.000€ gastos) / 295.000€ × 100 = 3,89%

Ejemplo compra con licencia:
(16.607€ – 3.500€ gastos) / 355.000€ × 100 = 3,68%

En este caso concreto, el alquiler mensual da mejor retorno porque evitas el sobrecoste de la licencia. Pero hay más factores.

Paso 4: Factor riesgo y liquidez

El alquiler mensual tiene menos demanda. Si necesitas vender, un piso sin licencia vale menos. La revalorización es menor. Añade estos factores a tu decisión.

Un piso con licencia en Pollença se revaloriza un 8-10% anual. Uno sin licencia, un 3-4%. En cinco años, la diferencia puede ser de 60.000 euros. Eso cambia completamente el cálculo de rentabilidad total.

Lo que debes hacer esta misma semana

Primera acción: verifica la situación exacta de tu municipio. No te fíes de «lo que dicen». Llama al ayuntamiento, departamento de turismo. Pregunta: ¿hay moratoria? ¿Para qué tipo de propiedades? ¿Hay excepciones? ¿Se pueden transmitir licencias existentes? Anota las respuestas por escrito.

Segunda acción: si tienes propiedad sin licencia, calcula el valor real de cada alternativa. Usa la fórmula que te he dado. Necesitas números, no intuiciones. ¿Cuánto cobran los alquileres mensuales en tu zona? ¿Hay demanda? ¿Cuánto sobreprecio tienen las propiedades con licencia?

Tercera acción: habla con propietarios que estén aplicando cada opción. No con comerciales ni con APIs que quieren venderte algo. Con propietarios que estén cobrando cada mes. Pregunta por ocupación real, problemas que han tenido, gastos no previstos.

Cuarta acción: si decides alquiler mensual, adapta la propiedad. No es lo mismo que turístico. Necesitas mesa de trabajo decente, wifi potente, armarios grandes, cocina completa. La inversión extra son 2.000-3.000 euros pero marca la diferencia entre 1.200 y 1.600 euros al mes.

El error más caro es quedarse parado esperando que cambie la normativa. Cada mes sin ingresos son 1.500 euros que no recuperas. En un año son 18.000 euros. En cinco años, 90.000 euros. Más que cualquier sobrecoste por licencia.

La moratoria no va a desaparecer. Es más probable que se extienda que se elimine. Los propietarios que están ganando dinero son los que han aceptado la realidad y han buscado alternativas. No los que siguen esperando el cambio político mágico. Decide tu estrategia y ejecuta. El mercado no espera.

Orientativo y no es asesoría legal. La situación cambia con cada convocatoria de plazas y cada decreto (Decreto-ley 3/2022, Decreto-ley 4/2025, techo del PIAT rebajado a unas 412.000 plazas). Confirma siempre el caso concreto de tu inmueble con el Consell de Mallorca, tu ayuntamiento y tu gestor.