Cuánto cuesta la limpieza de un apartamento turístico en España

Ayer una propietaria de Valencia me pregunta cuánto debería costarle la limpieza de su apartamento. Le digo: 35 euros por un estudio, 45 por un piso de dos habitaciones. Me mira como si le hubiera hablado en chino. «¿Pero no cobra todo el mundo 15-20 euros la hora?». Ahí está el problema. En alquiler turístico no contratas horas. Contratas resultados.

El precio de limpieza en apartamentos turísticos no funciona como en residencial. No es multiplicar horas por tarifa. Es un servicio específico con sus propias reglas, y si no las entiendes, acabas pagando de más o, peor, recibiendo un servicio que te hunde las valoraciones.

Después de gestionar más de 3.000 limpiezas al año entre mis 21 apartamentos, te voy a contar exactamente cuánto cuesta, por qué cuesta lo que cuesta, y cómo negociar para pagar lo justo sin comprometer la calidad.

El error de calcular por horas que comete el 80% de propietarios

La mayoría de propietarios llegan al alquiler turístico desde el residencial. En residencial contratas una limpieza semanal de 2-3 horas. Pagas 15-20 euros la hora. Simple. En turístico este modelo no funciona. Voy a explicarte por qué con números reales.

Marina gestiona un apartamento de 65m² en el centro de Barcelona. Empezó pagando 15 euros/hora a su limpiadora habitual. La limpieza llevaba 3 horas. Total: 45 euros. Parecía razonable hasta que empezaron los problemas. Los check-ins eran a las 15:00 y los check-outs a las 11:00. La limpiadora llegaba cuando podía, a veces a las 13:00. Los huéspedes esperando en la calle. Las valoraciones cayeron de 4,8 a 4,2 en dos meses.

El problema no era solo el horario. En residencial limpias para la misma persona que conoce la casa. En turístico cada huésped es nuevo. No sabe que el mando del aire está en el cajón. No encuentra las sábanas extra. Todo debe estar perfecto y en su sitio. Cada vez. Sin excepción.

Cuando pagas por horas, la limpiadora optimiza su tiempo, no tu resultado. Si termina en 2 horas en lugar de 3, gana menos. ¿Qué incentivo tiene para ser eficiente? Ninguno. Por eso en turístico se paga por servicio completo, no por tiempo.

La diferencia es brutal en la práctica. Una limpiadora por horas viene cuando puede, limpia lo que considera necesario y se va. Una profesional de turístico sabe que tiene 4 horas entre check-out y check-in, revisa una checklist de 25 puntos, repone amenities y te avisa si falta algo. Son trabajos completamente distintos.

Cuánto cuesta realmente: precios por ciudades y tipos de propiedad

Voy a darte los precios reales que se pagan ahora mismo en España. No lo que dice Google. Lo que pago yo y pagan otros gestores que conozco. Estos precios son por servicio completo: limpieza, cambio de ropa, reposición básica, revisión de desperfectos.

Estos precios incluyen material de limpieza básico. Si quieres productos específicos (ecológicos, hipoalergénicos), suma 2-3 euros. Si incluyes lavandería, suma 5-8 euros por juego de ropa. Si el apartamento está en un 4º sin ascensor, suma 5 euros. Si necesitas limpieza en domingo o festivo, suma 30-50% al precio base.

En mi caso, en Palma, pago 35 euros por mis estudios, 42 por los apartamentos de una habitación y 48 por los de dos. Incluye productos de limpieza, pero no lavandería. La ropa la gestiono aparte con una empresa que cobra 6 euros por juego completo (sábanas, fundas, toallas).

Un factor que mucha gente ignora: la estacionalidad afecta los precios. En temporada alta (julio-agosto en costa, diciembre en ciudades), los precios suben 20-30%. No porque las limpiadoras sean abusivas, sino porque la demanda se triplica y ellas también optimizan su tiempo. Si no ajustas tus precios de limpieza en tu modelo de revenue, estás calculando mal.

También influye el tipo de huésped. Un apartamento que recibe familias necesita menos limpieza profunda que uno que recibe despedidas de soltero. Por eso algunos gestores tienen dos tarifas: limpieza estándar y limpieza intensiva (suma 40-50% al precio base). Yo aplico la intensiva automáticamente si la reserva es de más de 4 personas en un apartamento de 2 habitaciones.

Cómo calcular si te están cobrando lo correcto (con ejemplos reales)

Te voy a enseñar mi método para calcular si un precio de limpieza es justo. No es perfecto, pero después de 7 años me ha evitado pagar de más y, más importante, pagar de menos y acabar con mal servicio.

Primero, el cálculo base. Una limpieza profesional de apartamento turístico debe llevar aproximadamente 1 minuto por metro cuadrado, más 20 minutos fijos de checklist y reposición. Un estudio de 35m² son 35 + 20 = 55 minutos. Un apartamento de 70m² son 70 + 20 = 90 minutos.

Ahora el precio. Un profesional de limpieza turística cobra entre 18-25 euros/hora en mano. Pero la empresa o autónomo tiene costes: desplazamiento, material, gestión, margen. El precio final al cliente suele ser 2,2-2,5 veces el coste hora del limpiador.

Ejemplo 1: Carlos en Valencia

Carlos tiene un apartamento de 55m² con una habitación en Ruzafa. Le cobran 38 euros por limpieza. Vamos a verificar si es correcto:

– Tiempo necesario: 55 + 20 = 75 minutos = 1,25 horas

– Coste limpiador Valencia: 18 euros/hora x 1,25 = 22,50 euros

– Precio justo al cliente: 22,50 x 2,3 = 51,75 euros

Le están cobrando 38 euros. Está pagando poco. ¿Consecuencia? La limpiadora hace el trabajo en 45 minutos en lugar de 75. Los huéspedes encuentran pelos en el baño, polvo en las esquinas. Las valoraciones de limpieza están en 4,3/5.

Ejemplo 2: Sandra en Barcelona

Sandra gestiona un estudio de 30m² en el Born. Una empresa le cobra 45 euros. Cálculo:

– Tiempo necesario: 30 + 20 = 50 minutos = 0,83 horas

– Coste limpiador Barcelona: 22 euros/hora x 0,83 = 18,26 euros

– Precio justo al cliente: 18,26 x 2,3 = 42 euros

Le cobran 45, el precio justo sería 42. Está pagando 3 euros de más, pero en Barcelona centro es normal por la dificultad de aparcar. Precio correcto.

Pero ojo, hay factores que modifican estos cálculos. Si tu apartamento tiene características especiales, suma al precio base:

– Cocina con menaje completo para 6+ personas: +5 euros

– Más de 2 baños: +8 euros por baño extra

– Terraza/balcón grande (más de 15m²): +5 euros

– Muebles delicados (cuero blanco, cristales): +5-8 euros

– Check-in antes de las 16h: +5-10 euros

Un apartamento puede ser rentable pagando 50 euros de limpieza si cobras 120 la noche. Pero si cobras 60 la noche y pagas 50 de limpieza, tienes un problema. Por eso el cálculo del precio de limpieza está directamente conectado con tu estrategia de revenue management.

Este sistema de cálculo completo, con todas las variables y casos especiales, está desarrollado paso a paso en Revenue Management para 1 unidad, de Álvaro P. Alía. Incluye una hoja de cálculo descargable donde metes tus datos y te dice si el precio es correcto.

La diferencia entre limpiadora particular y empresa (y cuándo elegir cada una)

Esta es la decisión que más impacto tiene en tu operativa diaria. No es solo una cuestión de precio. Es elegir entre dos modelos de negocio completamente distintos. Te explico las diferencias reales, no la teoría.

Con una limpiadora particular pagas menos. En Palma, una particular cobra 25-30 euros por un apartamento que una empresa limpia por 40-45. Ahorro del 35-40%. Parece una decisión obvia hasta que entiendes lo que pierdes.

La limpiadora particular no tiene backup. Cuando se pone enferma (y se pondrá), tienes que buscarte la vida. El verano pasado, mi limpiadora de dos apartamentos en la playa se fue de vacaciones 15 días en agosto. Sin aviso. Tuve que pagar 65 euros por limpieza de emergencia cuando el precio normal era 35. Perdí 900 euros en 15 días.

Una empresa tiene estructura. Si alguien falla, mandan a otro. Tienen supervisor que revisa calidad aleatoriamente. Tienen seguro de responsabilidad civil. Tienen procesos. Cuando algo se rompe (y se romperá), no es tu palabra contra la suya. Hay un parte, un seguro, un procedimiento.

Pero no todo es blanco o negro. Yo uso un sistema mixto que me funciona bien. Tengo una empresa para el 70% de mis apartamentos (los céntricos con más rotación). Para el 30% restante (los de playa con estancias más largas), trabajo con dos autónomas de confianza que se cubren mutuamente.

La clave está en el volumen. Si tienes 1-2 apartamentos con 8-10 limpiezas al mes, una particular puede funcionar. Si tienes 3+ apartamentos con 40+ limpiezas mensuales, necesitas una empresa. El punto de inflexión está en las 25-30 limpiezas mensuales. Por debajo, particular. Por encima, empresa.

También importa tu implicación. Si vives cerca y puedes supervisar, una particular funciona. Si gestionas en remoto o viajas mucho, necesitas la tranquilidad de una empresa. Yo aprendí esto por las malas cuando estaba en Madrid y mi limpiadora de Palma decidió que 30 euros no era suficiente. Me enteré cuando los huéspedes llegaron a un apartamento sucio.

Un truco que pocos conocen: algunas empresas te dejan contratar solo la supervisión. Tú mantienes a tus limpiadoras particulares, pero ellos las supervisan y gestionan las incidencias. Cuesta 15-20% del precio de limpieza. Es un término medio interesante si tienes buenas limpiadoras pero necesitas más estructura.

Qué incluye exactamente una limpieza profesional de apartamento turístico

Aquí es donde muchos propietarios se equivocan. Contratan «limpieza» pensando que es barrer, fregar y cambiar sábanas. Luego se sorprenden cuando los huéspedes se quejan de que no hay papel higiénico o el mando de la tele no tiene pilas. Una limpieza profesional de turístico es mucho más que limpiar.

Te detallo lo que debe incluir cualquier servicio profesional. Si no incluye todo esto, no estás pagando una limpieza turística. Estás pagando una limpieza doméstica en un apartamento que alquilas a turistas. Son cosas distintas.

Limpieza base obligatoria:

• Cambio completo de ropa de cama y toallas
• Limpieza de todas las superficies (incluye patas de sillas, marcos de cuadros)
• Desinfección de baños completa (incluye detrás del WC, ranuras de mamparas)
• Cocina a fondo (incluye interior microondas, frentes de armarios)
• Aspirado y fregado de todos los suelos
• Ventilación del apartamento mínimo 30 minutos
• Vaciado y limpieza de todos los cubos de basura

Revisión y reposición (esto marca la diferencia):

• Check de funcionamiento: luces, grifos, cisterna, electrodomésticos
• Reposición básica: papel higiénico (2 rollos por baño), bolsas basura, bayetas limpias
• Ordenación estándar: mando TV en mesa, cargadores en cajón señalizado, folletos en su sitio
• Revisión de amenities si los ofreces: gel, champú, café, té
• Control de inventario básico: avisan si falta algo del menaje

El checklist profesional (lo que separa amateurs de profesionales):

Una empresa profesional trabaja con checklist. No de memoria. Mi empresa actual usa una de 27 puntos que incluye cosas como: revisar fecha caducidad leche en nevera, comprobar que el wifi funciona, verificar que hay mínimo 4 perchas libres en el armario, check de que las ventanas cierran bien.

Parece excesivo hasta que un huésped te pone 3 estrellas porque había leche caducada de los anteriores. O hasta que descubres que llevas 2 meses sin wifi y nadie te había avisado porque los huéspedes usaban sus datos.

La diferencia práctica es brutal. Cuando empecé, trabajaba con una señora que limpiaba casas. Limpiaba bien, pero no entendía el negocio. Dejaba las ventanas abiertas en invierno «para que se airee». Los huéspedes llegaban a un apartamento a 10 grados. Ponía las toallas húmedas en el armario. Guardaba el mando de la tele en sitios creativos cada vez.

Una profesional de turístico sabe que las toallas van en el baño, visibles. Que el mando va siempre en el mismo sitio. Que la calefacción se deja a 18-19 grados en invierno. Que los cojines del sofá van de una forma específica para las fotos. Son detalles, pero los detalles son la diferencia entre 4,5 y 4,9 en valoraciones.

Extras que pueden encarecer (o abaratar) tu limpieza

Después de miles de limpiezas, he identificado los factores que más impactan en el precio final. Algunos los puedes controlar. Otros no. Pero todos debes conocerlos para negociar mejor y entender tu coste real.

Lavandería: el coste oculto más importante

Si no lo tienes claro desde el principio, te puede destrozar los números. Tienes tres opciones: la limpiadora lava en el apartamento, te llevas la ropa tú, o contratas servicio externo. Cada una tiene su coste real:

Lavar en el apartamento parece gratis. No lo es. Añade 45-60 minutos al tiempo de limpieza. Si la limpiadora cobra 20 euros/hora, son 15-20 euros extra. Además, necesitas dos juegos completos de ropa para que dé tiempo a secar. Y rezar para que no falle la lavadora un sábado de agosto.

Llevarte la ropa tú es la opción low cost. Pero suma tu tiempo, gasolina, detergente, electricidad, y el espacio en casa para tender sábanas de 5 apartamentos. Yo lo hice 6 meses. Mi salón parecía una lavandería china. Mi mujer me dio un ultimátum. Tenía razón.

El servicio externo profesional cobra 5-8 euros por juego completo. Parece caro hasta que haces cuentas. Incluye recogida, lavado, planchado y entrega. Todo perfectamente doblado y embolsado. Sin sorpresas. Sin lavadoras rotas. Sin discusiones domésticas.

Material de limpieza: el dilema del quién lo paga

Tienes dos modelos: tú compras los productos o los incluye la limpiadora en su precio. Mi experiencia: mejor que los incluya ella. Sí, pagas 2-3 euros más por limpieza. Pero te evitas gestionar stock, llevar productos, y discusiones sobre si se ha gastado mucho detergente.

Si decides comprarlo tú, calcula 1,50-2 euros por limpieza en productos. Más importante: necesitas un sistema de reposición. He visto apartamentos donde los huéspedes llegaban y no había ni fairy. La limpiadora no avisa cuando se acaba algo. No es su trabajo si tú compras el material.

Horarios especiales: cuánto cuesta la flexibilidad

Limpieza en domingo: +50%. Limpieza antes de las 9h o después de las 20h: +30%. Limpieza urgente (avisar con menos de 24h): +40-60%. Limpieza en festivos nacionales: +80-100% o directamente no hay servicio.

Parece abusivo hasta que entiendes el negocio. Una limpiadora profesional organiza rutas. Tu apartamento del centro lo limpia entre otros tres de la misma zona. Si le pides un horario especial, rompe toda su ruta. Por eso cobra más. Es lógica empresarial básica.

El factor ubicación que nadie menciona

No es lo mismo un bajo con parking que un ático sin ascensor. Mi apartamento de Sa Calatrava (casco antiguo de Palma) me cuesta 5 euros más que otro idéntico en el Ensanche. ¿Por qué? No hay donde aparcar. La limpiadora pierde 20 minutos entre parking y desplazamiento.

Si tu apartamento está en zona peatonal, sin parking cerca, o en un 4º sin ascensor, suma 5-10 euros al precio base. Es justo. La limpiadora hace el mismo trabajo pero invierte más tiempo total. Si no lo reflejas en el precio, tendrás rotación constante de personal.

Cómo negociar precios sin comprometer la calidad

Negociar limpieza no es regatear en el mercado. Es construir una relación comercial sostenible donde ambas partes ganan. Si aprietas demasiado, la calidad baja. Si no negocias nada, tus números no cuadran. Te explico mi sistema.

Primero, nunca negocies el precio por limpieza individual. Es el error más común. «¿Me haces 30 en lugar de 35?». No funciona así. Negocias por volumen mensual garantizado. Si garantizas 20 limpiezas al mes, puedes pedir 10-15% de descuento. Si garantizas 40, puedes llegar al 20%.

Ejemplo real: En 2019 pagaba 42 euros por apartamento en Palma centro. Tenía 8 apartamentos con 3-4 limpiezas semanales cada uno. Total: 25-30 limpiezas semanales, 100-120 mensuales. Negocié un precio plano de 36 euros garantizando mínimo 90 limpiezas mensuales. Ahorro: 600-700 euros al mes.

La clave está en la palabra «garantizar». Si un mes solo tienes 70 limpiezas, pagas como si fueran 90. Es el riesgo que asumes por el descuento. Por eso solo funciona si tienes volumen estable. Con 1-2 apartamentos, olvídate.

El momento de negociar importa

Negocia en octubre-noviembre o febrero-marzo. Nunca en junio-julio. En temporada baja las empresas necesitan mantener el personal y aceptan mejores condiciones. En temporada alta tienen más demanda que capacidad. No necesitan tu negocio.

También puedes negociar extras en lugar de precio. Por ejemplo: mismo precio pero incluyes productos de limpieza. O mismo precio pero prioridad en agosto. O mismo precio pero sin coste extra por festivos. A veces estos extras valen más que un descuento del 10%.

La estrategia de la segunda empresa

Siempre ten una segunda opción probada. No para presionar (eso es de aficionados). Para tener plan B real. Yo mantengo relación con dos empresas. Con una trabajo el 90% del tiempo. Con la otra, el 10%. Ese 10% me garantiza que conozcan mis apartamentos y puedan escalar si falla la principal.

Esto me salvó en 2021. Mi empresa principal quebró en julio. De un día para otro. Sin mi plan B, hubiera perdido miles de euros cancelando reservas. La segunda empresa absorbió todo el volumen en 48 horas. Les di el 100% del negocio durante 6 meses. Win-win.

Lo que nunca debes negociar

Hay líneas rojas. Si una empresa acepta cobrar menos del precio mínimo de mercado, desconfía. O están desesperados (mal señal) o planean subir el precio cuando dependas de ellos (peor señal) o van a dar un servicio terrible (la peor señal).

En Palma, el precio mínimo sostenible por un estudio son 25-28 euros. Por debajo, el negocio no es rentable para ninguna empresa seria. Si alguien te ofrece 20 euros, está perdiendo dinero. Nadie pierde dinero mucho tiempo. O quiebra o te sube el precio o baja la calidad. Las tres opciones te perjudican.

Cuándo merece la pena externalizar a una empresa de gestión completa

Llega un punto donde gestionar limpieza consume más tiempo del que vale. No es solo coordinar. Es buscar sustitutos, gestionar incidencias, negociar precios, controlar calidad, actualizar procedimientos. Si tienes 5+ apartamentos, probablemente dediques 10-15 horas semanales solo a limpieza.

Una empresa de gestión integral cobra 15-20% de comisión pero incluye la limpieza. Parece caro. Vamos a hacer números reales para ver si lo es.

Roberto tiene 6 apartamentos en Madrid. Factura 12.000 euros mensuales. Gasta 1.800 en limpieza (50 euros x 6 limpiezas por apartamento). Dedica 15 horas semanales a gestionar todo. Si valora su hora a 25 euros, son 1.500 euros mensuales en tiempo.

Coste actual: 1.800 (limpieza) + 1.500 (su tiempo) = 3.300 euros = 27,5% de la facturación.

Una empresa de gestión le cobraría 20% (2.400 euros) todo incluido. Está perdiendo 900 euros al mes por gestionar él mismo. Y eso sin contar el coste de oportunidad: esas 15 horas podría dedicarlas a buscar nuevos apartamentos o mejorar los actuales.

Pero no es decisión solo económica. Algunas ventajas no tienen precio: irte de vacaciones sin pendientes, no recibir llamadas un domingo porque la limpiadora no aparece, tener un responsable cuando algo falla. Yo externalizo la gestión de 8 de mis 21 apartamentos. Los que me dan más guerra. Vale cada euro.

La clave está en elegir bien. Una gestora profesional debe tener su propia estructura de limpieza o acuerdos sólidos con proveedores. Si subcontrata a las mismas limpiadoras que podrías contratar tú, no aporta valor. Solo añade un intermediario que cobra comisión.

En ciudades grandes (Madrid, Barcelona) hay gestoras especializadas por barrios. Conocen cada edificio, cada conserje, cada particularidad. En ciudades medianas es más difícil. Muchas gestoras son genéricas y no entienden las particularidades del turístico. Cuidado con estas.

Si decides externalizar, hazlo gradual. Empieza con 1-2 apartamentos. Prueba 3-6 meses. Si funciona, amplía. Si no, al menos no has comprometido todo tu negocio. Yo tardé 2 años en encontrar la gestora adecuada. Probé 4 antes. Mereció la pena la búsqueda.

La gestión integral no es para todos. Si tienes 1-3 apartamentos y tiempo disponible, probablemente no compense. Si tienes 5+ y un trabajo principal, o si viajas mucho, o si simplemente odias la operativa, empieza a tener sentido. El punto de inflexión suele estar en los 7-10 apartamentos o cuando la gestión te consume más de 20 horas semanales.

Al final, el precio de la limpieza es solo una variable más en la ecuación de rentabilidad. Puedes pagar 50 euros por limpieza y ser muy rentable si tu precio medio es 150 euros/noche. O puedes pagar 25 euros y perder dinero si solo cobras 45 euros/noche y los huéspedes te machacan en reseñas.

Lo importante es entender que en alquiler turístico la limpieza no es un gasto. Es una inversión en valoraciones, en tranquilidad y en sostenibilidad del negocio. Paga lo justo, exige calidad profesional, y construye relaciones sólidas con quien te garantice ambas cosas. El resto son detalles.

Si necesitas que alguien analice tu situación específica con números reales, aquí tienes información sobre cómo trabajo yo la gestión integral. No es para todos, pero si encaja con tu caso, hablamos.